截胡不截财

EP.116 70城二手房全线下跌！楼市何时能止跌？

22 Oct 2025

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【特别赞助】本期节目通过飞书智能会议纪要生成的总结：墙裂推荐你，体验下飞书智能会议纪要功能，点击链接，即可申请1个月的免费使用额度。【主播】Jeff（“截胡不截财”主播、同名知识星球，小红书：Jeff大截胡）【嘉宾】观观（播客“观者自观”主播，“魔都财观”公众号、房外房创始人）【时间轴】01:30 节目邀观观老师聊上海楼市及 8 月政策走向图片1： 70个大中城市二手房9月价格指数04:31 上海楼市现状、下跌原因及不同板块表现12:41 楼市刺激政策有效性探讨及具体建议14:33 沪港房地产现状、问题及限购放松预期分析图片2: 中原二手房价格指数31:24 上海楼市新房牵引二手及代际产品替代分析38:41 房价长期稳定靠经济复苏，政策换时间待科技突破40:45 收入、消费与楼市现状及国家政策走向分析图片3：居民杠杆率45:23 股市楼市现状分析及上海购房策略探讨图片4: 一线城市租售比【知识星球】在各位听友们的支持下，本节目的同名知识星球现已开通。听友福利，都可以领取限时3天的知识星球体验卡。我会在星球里分享关于股票、房地产、债券、黄金、公募基金、私募基金、投资方法论、资产配置、财商教育等内容。欢迎大家加入并找到志同道合的一群人，在提高自我认知和能力圈的路上坦诚分享与交流，成就思想和财富双自由的精彩人生！【听友群】目前我们的投资交流群已经建立5群，欢迎各位听友加入群聊非常开心热闹。可以添加客服微信：hiroomconsulting入群。备注：我们是中立交流群，不荐股、不卖课、不推产品，请谢绝广告意图。【公告】鉴于周更选题、制作压力山大，顾特此公告： 1: 欢迎听友们留言感兴趣的房产、投资、理财、生活方式等话题，会根据情况来选题邀请嘉宾 2: 非常欢迎听友们自荐来当嘉宾，分享跟本播客涵盖内容一致的话题，有意愿的朋友可以直接联系本人如果你喜欢本节目，请多多留言转发，这是对我们最大的支持！本播客的听友群已经建立，欢迎加入一起分享投资，可添加hiroomconsulting加群更感谢打赏支持我的朋友，这是我们持续能输出的最大助力！【飞书AI生成播客纪要】本次会议围绕上海房地产市场展开深入探讨，包括市场现状、政策影响、购房策略及未来趋势等内容，旨在为听众提供全面的楼市信息和分析，内容如下：上海楼市现状整体跌幅情况多年累计跌幅：光光老师指出，从 2021 年开始，上海楼市这四年以来普遍下跌，平均跌幅在 25%。今年跌幅细分：今年以来房价又跌了 5% - 10%左右，其中新房龄（5 年内）的房子跌幅在 3% - 4%左右，15 年以上房龄的老房子跌幅约 7% - 8%。8 月新政效果新政内容及偏差：8 月 25 号上海楼市新政核心是放开外环外买房套数，但市场需求是外环外全面放开限购，新政用力点与需求点偏差。市场反应：新政后上海楼市未进入强上升周期，仍处于静淡状态，此前坚挺的大宁、古美、玉桥等板块房价也开始微微回落。不同区域表现外环外情况：外环外新房销售困难，如万豪湾新房售卖情况不佳，外环外房价整体表现较差，部分区域已跌回到 2018 年水平。内环及豪宅市场：内环内房子相对坚挺，豪宅市场与 2016 年相比有一定升幅，如 2016 年内环内豪宅价格 10 万左右，现在成交价能到 17 万左右。政策对楼市的影响今年政策力度弱与去年对比：去年出台了如 527、926 等强力政策，包括限购放松、利率下降、认房不认贷解除等，而今年政策力度明显减弱，唯一的 825 新政作用不大。国家态度转变原因：今年上半年经济增速较好，国家担心继续刺激房地产会使资源从科技领域挤出，影响科技兴国战略，且目前希望构建买房作为消费品的意识形态。有效政策建议具体政策措施：光光老师认为若要刺激楼市，需足够力度的政策，如上海外环外全面放开限购，外环内 3 年社保变 2 年，房产税暂时免征，契税进一步减免，利率进一步下行，使购房者贷款利率下降到 2.5%以下。政策效果预期：当利率下降接近或低于部分板块租金收益率时，存在套利可能性，再辅以政策支持和信心提升，房价有望稳定。政策实施的顾虑银行净息差问题：Jeff 提出银行端净息差难以为继，若 LPR 降至 2.5%，存款利率需继续下降到 0.3 - 0.5 区间，可能挤压银行净息差。坏账率问题：目前实体未明显改善，坏账率可能维持高位或继续恶化，处理坏账周期较长，国家需综合考虑这些因素。购房理念与市场变化投资属性转变投资客户减少：光光老师团队数据显示，5 年前投资客户比例约占一半，现在基本没有以预期房产年化增速 5 - 10 个点为目标的投资客户，购房者更注重自住和保值。房产金融价值降低：过去五年上海房价数据显示，新房约 52%破发，二手房平均房价相比 5 年前回落 2.7 个百分点，房产金融属性减弱。购房者心态与行为观望情绪浓厚：因国家缺乏对房地产的发声和政策支持，购房者不敢轻易出手，更多选择观望，楼市出现反身性，越观望房价越跌，越跌越观望。出价策略：购房者出价低，希望获取安全边际，如 1000 万的房子 100 万一砍，2000 万的房子 300 万一砍，房东较难接受，成交概率降低。市场预期与踩踏效应预期自我实现：市场普遍预期未来 5 年房价持续下行，购房者希望通过大幅砍价获取未来跌幅，形成踩踏效应，导致房价提前下跌。国家背书的重要性：购房者缺乏国家背书，找不到购房理由，若国家明确表示稳定房价，购房者可能会增加购房决心。上海楼市操盘策略与板块差异新房牵引二手房策略模式：上海楼市通过地王带新房，新房带二手，以新房销售热度拉高或降低二手房预期。案例分析：今年内环内新房价格定得高且销售好，使得内环内二手房价格相对坚挺，如徐汇区新房价格创新高且全部卖光，带动二手房东信心提升，价格稳定。不同板块政策预期外环外限购放松：外环外新房销售困难，放开外环外限购可吸引江浙沪人群购房，同时外环内 3 年社保变 2 年的可能性也较大，有助于豪宅销售。政策与土地财政关联：上海政策指向新房销售，新房卖得好可充盈土地财政，因此新房销售差的区域更易出台政策。新房产品升级第四代住宅特点：为应对市场变化，新房通过放松建筑标准构建第四代住宅，如三阳台、赠送面积飘窗、立面不算公摊面积、拉高楼层等，与二手房差异度大。对市场的影响：第四代住宅可能成为楼市新基石，替代旧有住宅，但这只是短期维稳楼市的举措，长期仍需经济全面复苏。影响楼市的宏观因素收入与消费收入结构偏差：光光老师指出科技领域收入高，很多豪宅用户来自该领域，但普罗大众收入下降，尤其是金融从业人员，这影响了楼市的购买力。消费与收入关系：以二战后美国为例，当时美国需求充足，民众收入高，消费和购房意愿强，而现在中国老百姓购房意愿低是因为收入不足，消费需要收入支撑。居民杠杆率杠杆率现状：Jeff 提到居民杠杆率自 2021 年后上不去，一直横盘在百分之六十几，现在约 60 出头且微微下降，高杠杆率使居民负债累累，无力消费。恶性循环：居民杠杆率高导致消费不起来，各行各业萧条，收入上不去，又进一步影响消费，形成恶性循环。国家政策方向组合拳刺激：光光老师认为国家若出台政策，不会仅针对楼市，可能会采取刺激消费等组合拳措施。GDP 与政策定力：今年国家有政策定力是因为年初设定的 GDP 增速目标大概率能完成，但明年仍需考虑经济增长，可能会提升消费刺激政策。楼市估值与投资策略估值指标选择房价收入比失真：Jeff 提出中国房价收入比高，上海接近 40 倍，远高于纽约、伦敦等城市，但光光老师认为中国购房者先天自带房产资本，房价收入比指标失真。租售比更合适：光光老师倾向于用租售比作为熊市楼市估值指标，当房租收益率和贷款利率接近甚至出现套利时，房价基本稳定。投资策略建议安全投资区域：上海中环附近中外环间，如彭浦新村，房价较低，租售比可达 2.5 以上，利率下降时可实现套利，是安全的投资选择。优化购房方案：针对 Jeff 的购房案例，光光老师建议去除学区溢价，可考虑长宁、世博上钢等区域，这些地方租金高，租售比更划算。租金市场分析租金跌幅情况整体跌幅：Jeff 观察到上海租金平均跌幅在 15% - 20%之间，好房子租金下滑更明显，主要是高租金支付人群风险偏好收缩，节衣缩食减少租房支出。跌幅差异原因：租金与收入挂钩，收入波幅相对较小，所以租金跌幅比房价小，且房子有居住消费属性，不会归零，能在熊市提供托底保障。租金稳定性经济周期影响：经济周期变化缓和，不会出现大幅下跌，租金下滑到一定程度会稳定下来，不会像资本价格预期那样大幅波动。消费属性支撑：房子的居住消费属性使其在熊市金融属性减弱时，仍能依靠消费属性维持一定价值，保障租金回报。后续节目展望：下期节目将聚焦微观板块、居住类型、未来房地产发展形势以及听友提出的全国各地城市的房地产问题，进行深入交流和解答。关键决策本次会议为分享类会议，无关键决策。会议关键内容总结如下：上海楼市现状：2021 年以来上海楼市普遍下跌，今年仍呈下滑趋势，新政效果不佳，市场静淡，坚挺板块房价也回落。市场低迷原因：政策力度弱，国家资源倾向科技突破；GDP 增速下滑影响购房者信心，带看与成交转化慢。政策效果探讨：出招刺激楼市有用，但需足够力度，如放开限购、减免税费、降低利率等。不同区域表现：外环外市场差，外环内相对坚挺，豪宅市场有升幅。未来趋势预判：若无大政策，四季度房价或微降；国家可能出台点杀政策稳定房价。购房策略建议：熊市看租售比，可关注租金回报高的板块；避免有学区溢价但用不到学区的房子。金句时刻「今年上海包括全国没有真正意义上的政策打造，去年的政策力度大且有效，刺激了楼市和经济上升，但今年国家可能担心刺激房地产会改变资源向科技行业涌入的趋势，所以房地产缺乏政策支持。」—— 深入剖析了今年上海楼市政策环境变化的原因，以及国家在房地产和科技行业发展上的权衡考量，有助于理解当前楼市现状的宏观背景。「出招刺激楼市是有用的，但得足够力度，如上海外环外全面放开限购，外环内 3 年变 2 年，房产税暂时免征，契税进一步减免，利率进一步下行，让购房者贷款利率下降到 2.5 以下，对楼市支撑作用将非常明显。」—— 明确提出了能够有效刺激上海楼市的具体政策建议，为改善市场状况提供了清晰的方向和思路。「消费是不需要刺激的，有钱了就会消费。老百姓房子情况差，根本原因还是囊中羞涩。」—— 简洁而深刻地指出了消费与收入的关系，以及当前楼市消费低迷的本质原因，引发对经济和消费问题的思考。【制作】番薯剥壳工作室（Yakimo Studio）

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