Anna de Haas

Nou, de cijfers laten zien dat in het laatste kwartaal van 2025... een recordaantal woningen zijn uitgepond. Huurwoningen die dus naar de koopmarkt gaan. En in totaal waren dat er vorig jaar zo'n 65.000. Waarvan wel een heel groot deel wordt verkocht... aan mensen die er zelf gaan wonen en ook vooral veel starters.

Ja, wat je ziet is dat ze vaak voor wat minder geld te koop komen te staan. Omdat ze bijvoorbeeld een minder energielabel hebben, wat kleiner zijn, veel in grote steden. Dus je ziet dat ze gemiddeld ook voor 124.000 euro minder worden verkocht aan starters... dan woningen die starters kopen van eigenaarbewoners. Dus mensen die daarvoor zelf hebben gewoond.

Ja, en is dat dan ten opzichte van gewoon het gemiddelde woningmarkt... die, wat zeg je, een ton en een beetje? Ja. Want ik kan me ook voorstellen dat een starter koopt ook gewoon kleiner... omdat hij minder geld heeft misschien. Tuurlijk, ja. Nee, absoluut. Maar als je dus ziet inderdaad wat starters kopen van eigenaarbewoners... of van voormalige huurwoningen, dan betalen ze dus echt minder. Wat dus heel fijn is voor die koopstarter... er is gewoon wat meer aanbod in dat lagere segment.

Nou, laten we dan beginnen met het goede nieuws. Het goede nieuws van de uitpondgolf is dat de woningen niet verdwijnen. Ze worden niet opeens kantoren of zo. Ze verhuizen gewoon van de verhuurmarkt naar de koopmarkt. Dus dat is enigszins goed nieuws. Tegelijkertijd zie je daardoor gewoon krapte op de huurmarkt toenemen. Er zijn gewoon minder, vooral middenhuurwoningen, vrije sectorwoningen. Dus dat is vervelend voor huurders. En tegelijkertijd, wat ook nog meespeelt... is dat veel bijvoorbeeld studentenhuizen worden verkocht...

Nou ja, we hebben allemaal denk ik wel in studentenhuisen gewoond. Daar woon je vaak met twee, drie, vier, misschien nog wel meer mensen. Die gaan vervolgens de koopmarkt op en worden dan gekocht... door een alleenstaande starter of een stijl. Dus dan gaan er uiteindelijk minder mensen in zo'n woning wonen. Dus dat is iets wat economen en deskundigen ook wel zien... dat de woningen minder efficiënt worden gebruikt... omdat er minder mensen gaan wonen.

Voor nieuwbui zijn internationale en institutionele beleggers heel belangrijk. Internationele beleggers, pensioenfondsen en dergelijke... steken al miljarden in de nieuwbouw van huur- en koopwoningen in Nederland. Maar bijvoorbeeld woningcorporaties bouwen natuurlijk vooral sociale huurwoningen. Dus je hebt ook wel echt die particuliere belegger... en die internationale belegger nodig voor andere type huurwoningen.

En we zien dat die internationale belegger eigenlijk bijna volledig verdwenen is in Nederland als het gaat om de woningmarkt. Ze waren bijvoorbeeld in 2022 nog goed voor 33% van alle investeringen in nieuwbouw huurwoningen. En nu is dat gedaald naar 1% in 2025. Dus dan moet je het echt hebben van die institutionele belegger en dus eigenlijk ook wel die particuliere belegger die ook belangrijk is om de bestaande woningvoorraad dus deels op de huurmarkt te houden en bijvoorbeeld ook woningen te splitsen en die dan weer, nou dan komen er eigenlijk

twee woningen terug op de markt. Dus ja, ze zijn ook wel een belangrijke groep. Wanneer, kijk, we hebben het er nu over en we zeggen... nou, het is een trend die we al een tijdje zien. Zijn er aanwijzingen om te denken van... nou ja, volgend kwartaal hebben we hier een ander gesprek? Het is een beetje net wie het vraagt en het blijft altijd glazen bol kijken. Wat wel zo is, is dat de laatste tijdelijke huurcontracten... deze zomer aflopen, want die zijn toen verboden. Dus ze verwachten dat er daarna nog wel een klein piekje komt... in de verkopen, dat mensen dan als het leeg komt te staan gaan verkopen...

We verwachten dat het nog wel enige tijd doorzet. Omdat je ook ziet dat mensen het verkopen aan andere beleggers. Die het dan later alsnog gaan uitponden. Nou is het natuurlijk ook zo dat we net een nieuw kabinet hebben. En die hebben ook weer allerlei plannen voor de woningmarkt. Die zijn nog wel wat vaag. Ze willen verder gaan sleutelen aan die wet betaalbare huur. Dat kan er wel misschien voor zorgen dat het minder nodig is om te gaan uitponden. En die internationale belegger willen we heel graag terug. Het nieuwe kabinet schrijft er ook over dat ze een gunstbeleger...

kunstiger investeringsklimaat willen creëren. Hoe dat er dan precies uit gaat zien, is nog wat vaag. Maar je ziet ook al bij de Provada, de grootste vastgoedbeurs van Nederland... dat zij nu een internationale dag in het leven hebben geroepen. Waarvan ze hopen dat er dan weer meer buitenlandse partijen op afkomen... om in de Nederlandse woningmarkt te gaan investeren. Of dat in ieder geval te promoten. Oké, nou, alle pijl op de internationale belegger. Dank je wel, Anna. Dank je wel, Floyd.

Ja, de toezichthouder, want dat is de autoriteit woningcorporaties... die zegt, eigenlijk gaat het op dit moment nog best wel goed. Ze maken elk jaar een soort rapport over de staat van de woningcorporaties. En op dit moment wordt er meer gebouwd... eigenlijk sinds die nationale prestatieafspraken zijn gemaakt. De nieuwbouwproductie is zelfs met 67% toegenomen de afgelopen jaren. Maar...

Ze zien wel een probleem over een paar jaar. Want er is ook weer onderzoek gedaan naar de financiële haalbaarheid van alle plannen. Dat is doorgerekend. En daaruit blijkt dat de corporaties afstevenen op een tekort van 19 miljard euro. Een hoop geld. Dus die toezichter zegt, doe daar wat aan, kabinet. Anders hebben we straks een groot probleem.

de woningbouw, nieuwe sociale huurwoningen bouwen. En het idee is dan dat ze vanaf 2029 zo'n 30.000 woningen per jaar bouwen. Nu ze een tekort zien van 19 miljard euro... zou dat betekenen dat er zo'n 43.000 woningen niet kunnen worden gebouwd. In totaal? In totaal, ja. En ook dat er onderhoud, bijvoorbeeld verduurzaming van bestaande woningen... dat daar ook veel minder aan gedaan kan worden, omdat er gewoon geen geld is...

Dus ja, als je bedenkt dat er per jaar 30.000 woningen moeten worden gebouwd... tussen 2029 en 2034... en daarvan gaan er 43.000 dus al niet door... dan is dat toch best een grote aanslag.

Eigenlijk doet de toezichthouder nu drie suggesties. Enerzijds kan je de inkomsten van de corporaties laten toenemen. Dat kan bijvoorbeeld door die huurverhogingen daar wat meer ruimte voor te geven. Dat ligt alleen wel heel politiek gevoelig. Ja, het blijft sociale huur. Exact, ja. Je wil sociale huur betaalbaar houden. Dus het ligt heel gevoelig als jij gaat zeggen... per jaar mogen jullie nog eens 1% extra bovenop de reguliere huurverhoging leggen.

Een andere optie is dus om ze meer te steunen aan de andere kant, dus de uitgaven te verlagen, bijvoorbeeld de fiscale regels wat aan te passen of door ze meer subsidies te geven. Daar zien ze ook mogelijkheden. En een derde simpele optie is dat je gewoon zegt, we doen die bouwopgave omlaag. We stellen die doelen naar beneden bij, die afspraken die zijn gemaakt. Maar ja, dat is natuurlijk in een tijd van woningtekort wil je dat eigenlijk ook niet inderdaad.

Oké, dat laatste niet bouwen, dat lijkt me niet de meest gewenste variant. Die andere, hoeveel procent huurverhoging bijvoorbeeld is er nodig? Hebben we daar een beeld van wat dat oplevert? De toezichthouder stelt dat als de regels wat zouden worden versoepeld... qua huurverhogingen en ze komende tien jaar 0,5% extra mogen verhogen elk jaar... dan zou dat zo'n 28 miljard aan investeringsruimte vrijmaken. Dus dat is wel een mogelijke oplossing. Maar zoals ik al zei, daar heb je ook dan de politieke wil voor nodig.

Ja, dit rapport is door Mona Keijzer aan de Kamer verstuurd. In haar brief onderschrijft ze ook deze problemen. En ze wijst ook op dat het nieuwe kabinet snel maatregelen moet nemen. En daarin geeft ze eigenlijk diezelfde opties... als de toezichthouder ook al stelde. Daarnaast wil het ministerie graag een onafhankelijk onderzoek instellen... naar hoe je in de toekomst ook naar een duurzaam verdienmodel kan gaan... voor corporaties, zodat ze ook na 2034... als die prestatieafspraken achter de rug zijn... financieel krachtig genoeg blijven om die woningvoorraad op peil te houden.

Je luistert naar FD Dagkoers voor het laatste economische nieuws. Maar wat doet jouw vermogen terwijl de wereld verandert? Laat ervaren experts voor je beleggen bij ABN AMRO Vermogensbeheer. Ontdek hoe op abnamro.nl. Beleggen kent risico's. Je kunt een deel van je inleg verliezen.

Dagkoers wordt mede mogelijk gemaakt door ABN AMRO Vermogensbeheer. Met Vermogensbeheer bij ABN AMRO kies je voor persoonlijke aandacht, gemak en expertise. Vertrouwen van de bank, expertise van adviseurs en het gemak van het uit handen geven. Dat is Vermogensbeheer bij ABN AMRO. Je kunt bij Vermogensbeheer inleggen vanaf 100.000 euro. Meer informatie? abnamro.nl slash vermogensbeheer Beleggen kent risico's. Je kunt een deel van je inleg verliezen.