Mônica Medeiros

Na verdade, dá de chegar na Sisoni de três formas diferentes. A gente tem a frente do hóspede, você pode alugar um apartamento que está na nossa plataforma de gestão. Do investidor, que é o cliente que tem um apartamento que ele não comprou com a gente, mas ele quer colocar para alocar com a Sisoni.

E do cliente, que é o proprietário, que a gente chama o hóspede, o proprietário e o investidor. Que é quando a gente faz o ciclo completo desse cliente. A gente constrói esse apartamento compacto, esse cliente compra esse apartamento, coloca para gerir conosco, vira esse investidor e depois pode até, inclusive, bloquear para uso próprio. Entendi. Então, o que é...

Que dor que a gente veio para sanar, né? Investir em imóveis consome tempo, não consome? Tijolo é o ativo mais seguro do mercado brasileiro. Investir em imóvel consome tempo, mas não precisa ser o teu. Tu quer ter um imóvel como um ativo imobiliário que vai trazer um retorno financeiro acima de 12% ao ano, que é muito bom.

Então, por que você precisa se preocupar em fazer essa gestão de locação? Porque o aluguel tradicional não vai te dar 1%, não dá, dá no máximo 0,5%. E um imóvel compacto voltado para o retorno financeiro, além de desburocratizar esse mercado imobiliário, porque o valor dele vai ser mais baixo, você vai conseguir ter um retorno melhor. Então, é isso que a Sisoni quer fazer. Quando a gente constrói, a gente tem um ticket médio que vai de 250 a 300 mil reais.

Esse não é muito mais acessível do que o valor médio de um apartamento residencial que vai girar aí na faixa de 800 mil reais, 60 metros quadrados. E tem gente que diz que tu pode rentabilizar com qualquer imóvel, isso não é verdade. Um imóvel muito grande dificilmente vai te dar um bom retorno financeiro, você pagou 2 milhões de reais no imóvel.

Você vai conseguir 1% por mês, é muito difícil você conseguir aí de 2 milhões de reais ter 1% ao mês. Agora de 300 mil reais, você consegue ter 3 mil reais por mês limpo? É muito mais fácil, pensa num estúdio, um estúdio em Florianópolis. Aquele estúdio que você ficou lá em Florianópolis, deu um valor total de 330 mil reais já com decoração para o proprietário.

Hoje ele está trazendo, já está rodando há 3 anos, está trazendo 17% líquido no bolso do investidor e teve gente que comprou por 330 mil e revendeu por 800 mil reais. Então é uma valorização de mais de 100% e com um retorno financeiro muito bom.

Mas se só aluga por temporada, tem uma galera que mora para valer nos apartamentos ou nos imóveis da Sisoni? O imóvel é seu, você faz o que quiser. Se quiser morar, quiser emprestar, quiser bloquear para usar, a nossa plataforma permite tudo isso. Mas, normalmente, os nossos clientes são investidores qualificados, então eles não querem se incomodar. Mas, se você quiser, pode morar sem problema nenhum e não precisa alocar com a Sisoni.

Como é que se lida com isso? Isso é um problema no Brasil? Porque a gente vê isso ser um problema, ou parece ser um problema na Europa. Sim, aconteceu isso em Barcelona, Lisboa, Amsterdã, mas no Brasil isso dificilmente vai ser um problema porque a gente quer esse turista vindo para cá. Acontecem problemas parecidos quando, por exemplo, você compra um prédio que tem

É residencial. E você comprou pensando em aluguel de short-stay. Só que a convenção de condomínio, aquele empreendimento, não está pronto para isso. Se a convenção de condomínio impedir a locação de curta temporada, por mais que você tenha comprado esse imóvel pensando em alocar no Airbnb, você está impedido de alocar. Isso é jurisprudência...

dos tribunais brasileiros. Então, se o teu prédio não permite locação de Airbnb, você não pode locar. Por isso que é muito importante, antes do investidor comprar um imóvel pensando em retorno financeiro, verificar se esse empreendimento está voltado para isso.

mas ter algum tipo de legislação impedindo locação de temporada no Brasil é muito difícil, eu diria que até impossível, porque a gente quer que esse cliente traga dinheiro para cá. O Brasil quer que venham turistas para cá. Diferentemente da Europa, que não está nem aí. Se veio, veio. Se não veio, vai ficar no hotel e é isso aí. E, Mônica, você está na Cizone desde... Faz um tempo que você já está... Você é uma sócia fundadora. Eu sou uma sócia fundadora. Pois é.

Então, a Cisone surgiu como uma dor do CEO, o Fernando Pereira, ele morava no Catar, começou a comprar imóvel para investimento e os primeiros imóveis que ele teve para investimento ficavam num pool hoteleiro e ele queria usar, só porque se tu colocava num pool hoteleiro, não podia usar. Aí ele disse, quer saber, eu vou fazer essa gestão de locação por conta própria, porque ele queria usar quando ele estivesse aqui, ele ficava um mês lá, um mês fora, às vezes até mais.

Aí começou a fazer gestão por conta própria e começou a tirar muito mais dinheiro do que no pool hoteleiro. Se antes ele tirava 5%, ele começou a tirar 18% sobre o valor investido. E daí ele começou a investir mais. Quando ele viu, ele já tinha mais apartamentos do que ele conseguia investir, porque...

Fazer gestão de locação dá um trabalho desgraçado, então tem que ter alguém presencialmente, porque vai ter um probleminha, mesmo num hotel que já tem camareira, coopera, mas se queima alguma coisa, se tem que trocar algum móvel, se dá um problema com o hóspede, quem que se incomoda é?

É o proprietário. Aí ele pensou, não quero mais me incomodar com isso. Não estava aqui no Brasil, pensou, tenho que achar uma empresa que faça isso. Procurou, procurou, não tinha. Aí ele pensou, eu tenho que montar essa empresa. Mas ele estava lá ganhando bem, não pensava em voltar ainda. Pensou, vou abrir uma empresa daqui, vou achar um bom sócio. Aí que entrou o segundo sócio fundador. E em menos de dois meses, eles já tinham 40 apartamentos para operar, porque tinha muita gente que tinha essa dor. Aí começaram a entrar os outros sócios.

E eu fui a última sócia a entrar e eu entrei na empresa para fazer a estruturação dos empreendimentos imobiliários. Por quê? Porque esses clientes que começaram a fazer parte da nossa carteira de gestão de locação, começaram a ter um retorno financeiro muito bom e perguntavam, e aí, o que eu compro? Porque vocês estão conseguindo fazer o meu imóvel rentabilizar mais. E o que que se dizia?

Compra o menor, melhora o localizado, porque a gente sempre trabalhou com base em dados, então a gente já pegava um scraper de todos os dados das Alteas, principalmente Airbnb, para saber que lugar que tinha o maior retorno financeiro.

Então, se jurerei naquele quadrante, naquele bairro específico, naquela quadra, tem o maior retorno financeiro, onde que eu vou querer comprar um imóvel? Naquela quadra, porque o maior retorno financeiro está aqui. E o que a gente viu de todos esses dados? O menor imóvel mais bem localizado é o que traz o maior retorno. E dizíamos para os clientes, compre o menor mais perto da praia, que era...

o nosso ativo naquela época, o ativo do nosso cliente. A lógica tem a ver com o cara é turista, ele vai ali dormir e depois ele vai para a praia, né? Perfeitamente. Então, por que que... Pensa hoje nesses imóveis que o incorporador diz, tu vai ganhar muito dinheiro com esse imóvel, porque é um imóvel voltado para o retorno financeiro. Aí ele coloca...