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Chapter 1: What investment opportunities exist in the real estate market?
Investir em Banco Master aí, meu irmão, está dando ruim. Sabe o que é um investimento que é seguro e que dá um retorno muito maior do que você está esperando? Tijolo. Hoje eu conversei com a Mônica, que é CCO da Cizone, e a gente falou bastante de um mercado que é novo.
Porque usa a plataforma das altiers, como o Airbnb, para empreender de forma profissional e o investidor ganha dinheiro e o hóspede tem uma experiência sensacional. É um modelo de negócio que eu não sei se você já ouviu falar antes, mas com certeza é um jeito interessante de empreender, uma visão diferente e um jeito até de ganhar dinheiro. Fica aí que você vai aprender como e porquê com uma das pessoas que está fazendo isso desde o começo.
Esse modelo, ele é um modelo, como a gente estava conversando antes, ele é um modelo que usa a plataforma do Airbnb ou outras que são, é que eu não sei. OTA, são as Online Travel Agencies. Então, usa essa plataforma que, fazendo uma analogia para o meu troço,
É, quando surgiu o YouTube, é pra galera só ouvir o vídeo ali, pra minha família ver. Só que foi crescendo e aí começou a ter gente famosa, começou a virar negócio, começou a ter gente profissional. Hoje tem gente que nem eu, que tem profissional mesmo, fazendo um troço, mas usando uma plataforma que também pode ser usada de forma amadora.
Eu não sou a Globo, que é uma outra parada. No meu caso, qualquer um pode subir um vídeo e começar um projeto no YouTube, na internet, amanhã. No Airbnb também. Se eu tiver um apartamento, eu posso colocar lá e é isso.
Só que Cizone é o flow do Airbnb, que profissionalizou a parada, transformou num... Tem um modelo de negócio que faz sentido e é sólido, e no caso de vocês, vocês funcionam em duas frentes, pelo que eu tô entendendo. Como eu cheguei a vocês foi, eu usei um imóvel da Cizone, né? É...
Mas eu poderia comprar ou entrar em alguma coisa. Porque, assim, vocês constroem também. Então, eu poderia ter comprado um imóvel ali e deixar para vocês lidarem com os problemas que devem se alugar imóveis e tal, especialmente em alta temporada, no lugar que a galera tende a curtir. Então, é isso. Então, dá para chegar nessa zona de duas formas diferentes. Cara, isso é meio maluco, né?
Na verdade, dá de chegar na Sisoni de três formas diferentes. A gente tem a frente do hóspede, você pode alugar um apartamento que está na nossa plataforma de gestão. Do investidor, que é o cliente que tem um apartamento que ele não comprou com a gente, mas ele quer colocar para alocar com a Sisoni.
E do cliente, que é o proprietário, que a gente chama o hóspede, o proprietário e o investidor. Que é quando a gente faz o ciclo completo desse cliente. A gente constrói esse apartamento compacto, esse cliente compra esse apartamento, coloca para gerir conosco, vira esse investidor e depois pode até, inclusive, bloquear para uso próprio. Entendi. Então, o que é...
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Chapter 2: How does Cizone professionalize short-term rentals?
Os nossos clientes não querem ter dor de cabeça, então normalmente a nossa carteira de clientes, o cliente comprou com a gente o imóvel, ele coloca para gerir com a Sisoni. Eu estou perguntando isso, Mônica, porque a gente chegou a conversar isso quando a gente se encontrou lá em Floripa, mas, por exemplo, está tendo um problema na Europa, em Amsterdã, por exemplo, que é os caras, as cidades que são turísticas,
começam a ter muitas casas num modelo parecido com esse, que é usar a plataforma do Airbnb ou Altiei pra ganhar, pra pôr aquilo ali pra ganhar dinheiro e daí a galera que mora na cidade fica com menos opções pra morar, porque os apartamentos ou os imóveis estão... A intenção deles é o turista, né? É...
Como é que se lida com isso? Isso é um problema no Brasil? Porque a gente vê isso ser um problema, ou parece ser um problema na Europa. Sim, aconteceu isso em Barcelona, Lisboa, Amsterdã, mas no Brasil isso dificilmente vai ser um problema porque a gente quer esse turista vindo para cá. Acontecem problemas parecidos quando, por exemplo, você compra um prédio que tem
É residencial. E você comprou pensando em aluguel de short-stay. Só que a convenção de condomínio, aquele empreendimento, não está pronto para isso. Se a convenção de condomínio impedir a locação de curta temporada, por mais que você tenha comprado esse imóvel pensando em alocar no Airbnb, você está impedido de alocar. Isso é jurisprudência...
dos tribunais brasileiros. Então, se o teu prédio não permite locação de Airbnb, você não pode locar. Por isso que é muito importante, antes do investidor comprar um imóvel pensando em retorno financeiro, verificar se esse empreendimento está voltado para isso.
mas ter algum tipo de legislação impedindo locação de temporada no Brasil é muito difícil, eu diria que até impossível, porque a gente quer que esse cliente traga dinheiro para cá. O Brasil quer que venham turistas para cá. Diferentemente da Europa, que não está nem aí. Se veio, veio. Se não veio, vai ficar no hotel e é isso aí. E, Mônica, você está na Cizone desde... Faz um tempo que você já está... Você é uma sócia fundadora. Eu sou uma sócia fundadora. Pois é.
Uma sócia fundadora, eu queria que tu me contasse, que nem tu me contou aqui, como é que surge, porque sabe o que é interessante para mim, Nilce? Que eu queria que você que está assistindo a gente aqui prestasse atenção, que é, olha aqui como é que surge um negócio de sucesso. Olha essa oportunidade que ninguém estava olhando, né?
e que eu, e que vocês, putz, olha, vou tentar resolver meu problema, ninguém resolve meu problema, preciso, e aí surge esse zone. Me conta como é que isso aparece?
Então, a Cisone surgiu como uma dor do CEO, o Fernando Pereira, ele morava no Catar, começou a comprar imóvel para investimento e os primeiros imóveis que ele teve para investimento ficavam num pool hoteleiro e ele queria usar, só porque se tu colocava num pool hoteleiro, não podia usar. Aí ele disse, quer saber, eu vou fazer essa gestão de locação por conta própria, porque ele queria usar quando ele estivesse aqui, ele ficava um mês lá, um mês fora, às vezes até mais.
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Chapter 3: What challenges do investors face in the real estate market?
Garantir toda essa operação e transformar tijolo em um retorno financeiro, quase como papel, mas com a segurança do tijolo. E aí, o nome é Cizone, mas vocês estão em São Paulo, quantas cidades no Brasil? 60.
60 cidades, tá bom. Essas cidades todas com algum tipo de, voltadas para algum tipo de turismo? Por exemplo, São Paulo tem um tipo específico de turismo, né? Floripa é outro, mas é turismo, né? Não necessariamente voltado para o turismo, a gente está em cidade onde tem demanda. Tem demanda, vai dar um bom retorno, a gente fica a nossa bandeira.
Entendi, entendi. E o que você está pensando, o que tem no horizonte que dá para tu falar para a gente aqui para esse ano? Olha, a gente está com muitos lançamentos, estamos com 46 empreendimentos lançados já,
desses 46 lançados, a gente tem 8 entregues, vamos entregar, nesse ano agora, mais 10, então, ter 18 empreendimentos entregues, todos eles comprovando a nossa tese de investimento, então, quem tiver interesse, www.cisone.com.br, os nossos imóveis estão todos lá.
E, além disso, a gente pode fazer a gestão do seu imóvel, do imóvel do Zezinho, do Guinho. Vamos fazer um diagnóstico de faturamento prévio para te mostrar quanto de retorno o seu imóvel pode te gerar. E a gente está hoje bonito, em Bassaí, Itacaré, Trancoso, vamos entregar um agora. Então, a gente está onde realmente tem demanda. Lá tem todos os nossos empreendimentos e o que a gente vai lá, Salvador, a gente está com dois projetos. Maneiro.
Mas, ó, tu é a CCO da Cizone, mas antes você tava fazendo outras coisas. Como é que a Mônica chegou nesse... Porque, assim, quando você chegou na Cizone, você é uma sócia fundadora, que você me falou. Você também me falou ali atrás que os caras demoraram dois anos e meio pro troço... Dois anos, né? Que tu falou, pro troço virar, pra valer. É...
Então, tu apostou. Apostei. Você estava fazendo o que antes e por que tu apostou? Tu é amiga dos caras? O que aconteceu? Não. Eu sou. Hoje eu sou. Hoje sim, tá. Mas eu não era, né? A gente tinha alguns conhecidos em comum. Aí foi uma ocasião do destino. Eu estava no mesmo churrasco que o CEO. Aí ele pediu uma indicação. Eu já trabalhava no mercado imobiliário.
A minha formação não tem nada a ver com isso, eu fiz duas faculdades, publiquei livro, fiz mestrado. É mesmo? Tu tá formada em que então? Eu sou formada em Direito e Administração e eu fiz mestrado em Direito e escrevi um livro sobre a retórica principalista e o uso dos princípios como fórmula de redundância na prática jurídica.
Era tipo uma crítica aos juízes, falando que, como assim o juiz está usando qualquer princípio para julgar alguma coisa? Tem os princípios constitucionais, usa a Constituição para te decidir direito, filho. Era isso que dizia o meu livro, e aí teve três edições e tal.
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Chapter 4: How can data analysis improve real estate investment decisions?
qual é a demanda daquela região, então eu vou fazer o tamanho do apartamento considerando aquela demanda e vou colocar só as áreas comuns que são interessantes e que não vão aumentar muito o valor do condomínio para não diminuir o retorno financeiro do investidor. Então o que eu vou colocar que faz sentido? Piscina no rooftop. Uma pergunta eu te faço, você acha que faz diferença com garagem ou sem garagem?
Não faz, não faz. Não faz, exatamente, não faz. O retorno financeiro de imóveis para alocação de temporada com garagem ou sem garagem não faz muita diferença. O que faz diferença é localização. Localização é o que vai trazer demanda e vai conseguir alugar. Então, como a gente trabalha com dado, a gente tem toda essa análise. Outro exemplo, tá?
A gente faz gestão de locação de um prédio em Itapema. Ali tinham duas plantas diferentes, plantas de 40 metros quadrados ou a possibilidade de dividir uma planta de 40 metros quadrados em duas plantas de 20 metros quadrados. Qual dos dois você acha que dá um melhor retorno?
Sei lá, pelo papo que a gente está tendo aqui. Pelo papo que a gente está tendo é isso, que é comprovado. Essa planta dividida, os 40 metros quadrados em duas plantas de 20 metros quadrados, está trazendo 71% a mais de retorno do que a planta de 40 metros quadrados. É difícil de convencer o cara que está querendo investir. Gente, sim! O problema é que o cara não está entendendo o que ele está fazendo, pelo que você está me contando aqui.
E a gente entende o que a gente está fazendo, porque a gente é uma empresa, o core business, a gente começou como uma empresa de gestão de locação com base em dados. Então, a gente tem todas essas informações e com base nessas informações é que a gente faz a estruturação dos nossos empreendimentos. Então, se você tem dado para caramba, vamos lá, você sabe dizer se esse mercado de gente, pessoas, ou escritórios familiares, investindo em imóveis para retorno financeiro,
Esse é um mercado que é bastante vivo. O que eu quero dizer com isso? Tem uma galera investindo nisso, só que do jeito, vou chamar de jeito antigo, sem dados. Eles estão investindo num apartamento grande, histórico. Então tem dinheiro, só que na sua opinião, no lugar errado, o que você está dizendo é se você puser esse dinheiro aqui desse jeito, eu e você vamos ganhar dinheiro.
É isso aí. E não é a minha opinião, não. É uma análise com base em dados reais de mercado. Então, a gente analisa dados pretéritos para mostrar quanto é possível rentabilizar naquela região. Eu estou entendendo. Você está me dizendo, então, que tem dinheiro. Só estão pondo no lugar errado. Muitas vezes, sim.
Então é possível que quem está ouvindo a gente aqui faz esse tipo de operação e que devia estar prestando mais atenção no que está fazendo, porque ainda está fazendo do jeito antigo, comprando o apartamento de alto padrão, por exemplo. E não é para morar, é para tu alugar para alguém e aí, pelo que eu entendi, o cara vai fazendo o máximo 0,5% quando ele podia estar fazendo um e pouquinho...
Perfeitamente, é isso aí. Entendido. E eu posso estar em São Paulo, Mônica, e investir em outro estado? Como é que eu consigo garantir que isso vai... Eu vou encher teu saco, não vou...
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