Show notes
Mikrobyty o velikosti kolem 16 m² se v Praze prodávají za částky přesahující čtyři miliony korun a patří k nejrychleji obchodovaným nemovitostem na trhu. Zároveň se průměrná velikost bytů za poslední dekádu snížila o více než deset metrů čtverečních. Trendy, které mění dostupnost bydlení i investiční chování, přibližuje realitní makléř Jakub Kaláb v pořadu On the Ground na platformě FocusOn.Byt o velikosti 16 metrů čtverečních za více než 4,3 milionu korun zní na první poslech jako realitní absurdita. Přesto jde o reálně obchodovaný produkt, který si své kupce nachází. Podle Jakuba Kalába jde o plnohodnotné jednotky, nikoliv provizorní místnosti bez základního zázemí.„I když ty částky působí extrémně, pořád se bavíme o plnohodnotném bytě s koupelnou a kuchyní. Není to prostor pro rodinný život, ale spíše základna pro lidi, kteří většinu času tráví mimo domov,“ říká Kaláb.Právě hranice 16 m² podle něj představuje praktické minimum, kam lze ještě ergonomicky umístit základní funkce bydlení. Menší jednotky, které se občas objevují v inzerci, už podle něj nesplňují elementární požadavky na byt. „U osmimetrových jednotek už si neumím představit běžné fungování. Tam už nejde o byt, ale o místnost, která se snaží být prodána jako byt,“ dodává.Kdo mikrobyty kupuje a proč se prodávají tak rychle?Hlavními kupci mikrobytů nejsou lidé hledající vlastní bydlení, ale investoři. Kaláb potvrzuje, že u nedávných transakcí tvořili investoři drtivou většinu zájemců. Klíčovou roli přitom hraje absolutní cena, nikoliv cena za metr čtvereční.Cena mikrobytů se dnes v Praze pohybuje mezi 260 až 270 tisíci korunami za metr čtvereční, což je výrazně nad průměrem trhu. Přesto je o ně větší zájem než o velké byty.„Zájemci dnes koukají hlavně na celkovou částku. Řeknou si, že kupují byt v Praze za čtyři miliony, v dobré lokalitě, který se dá rychle pronajmout. To je pro investory klíčové,“ vysvětluje Kaláb.Z pohledu likvidity mají malé byty výraznou výhodu. Zatímco stometrové a větší byty hledají nájemce i kupce obtížněji, mikrobyty se podle makléře pronajímají velmi rychle, což z nich dělá atraktivní investiční nástroj.Výnosy, nájmy a realita investování do mikrobytůU mikrobytů se výnosy z dlouhodobého pronájmu pohybují relativně nízko. Konkrétní příklad bytu prodaného za 4,3 milionu korun ukazuje nájemné zhruba 14 až 16 tisíc korun měsíčně plus služby.Hrubá roční výnosnost se tak pohybuje mezi 3 až 4 procenty. Pro investory však nejde o jediný parametr. „Investoři dnes hodně počítají s růstem hodnoty nemovitosti. Aktivní výnos z nájmu je kolem tří až čtyř procent, ale klíčová je pasivní návratnost, tedy růst ceny nemovitosti v čase,“ říká Kaláb.V posledních letech se ceny nemovitostí zvyšovaly tempem 5 až 10 procent ročně, v některých obdobích i více. Investoři navíc pracují s volnou zástavou bytu, což jim umožňuje další financování.Byty se zmenšují, ceny rostou. Rodiny ztrácejí šanciPrůměrná velikost bytů v Česku klesla za posledních deset let z přibližně 90 m² na 77 m². Podle Kalába nejde o to, že by lidé velké byty nechtěli, ale o jejich nedostupnost. U bytu o velikosti 90 až 100 m² v lepší pražské lokalitě se dnes cena běžně pohybuje mezi 15 až 17 miliony korun, často i výše. Pro běžnou rodinu bez významného majetkového zázemí je taková investice prakticky nedosažitelná.Celý rozhovor si můžete pustit jako video nebo podcast:Jaké konkrétní typy investorů dnes mikrobyty kupují a jak o investicích přemýšlejí?Jak funguje práce s volnou zástavou nemovitosti v praxi?Proč jsou některé regionální investice paradoxně výhodnější než Praha?Jaké chyby lidé nejčastěji dělají při investování do bytů mimo velká města?Jaké scénáře vývoje bydlení v Praze Jakub Kaláb osobně považuje za nejpravděpodobnější?