Marchand de biens : Ismaël a levé 300 000 € auprès de 27 investisseurs pour financer sa première opération d'achat-revente, sans passer par les banques. Ex-pompier devenu investisseur immobilier, il a fait de la location courte durée pendant 6 ans avant de tout lâcher pour se lancer dans le marchand de biens avec Le Bon Flip.Dans cet épisode, Ismaël raconte son parcours complet : premier achat à 20 ans pour 65 000 € à Poitiers, mise en location, passage aux immeubles de rapport, découpe et revente d'un lot, puis le déclic du marchand de biens. Il explique les deux conditions pour exercer cette activité réglementée : une société commerciale assujettie à la TVA et un engagement de revente sous 5 ans.Le cœur de l'épisode, c'est le financement. Face aux refus bancaires et aux limites du HCSF, Ismaël détaille sa méthode de levée obligataire : 27 investisseurs particuliers et professionnels, un ticket minimum de 5 000 €, un rendement fixe de 13 % par an, le tout sans céder de parts dans sa société. Sur sa première opération à Saint-Benoît; division de bâti, 4 appartements rénovés du sol au plafond, il vise une marge brute de 30 points et a remboursé ses investisseurs en 15 mois.Sammy et Ismaël abordent aussi l'association en immobilier : comment bien cadrer dès le début, les erreurs à éviter, et pourquoi le format court terme du marchand de biens rend l'association plus simple que sur du locatif long terme. On parle aussi de coût de portage, de stratégie sans travaux pour aller plus vite, et des opérations en cours du Bon Flip sur Poitiers et en Bretagne.📩 Newsletter Le Triplex → cliquez-ici📲 Groupe WhatsApp (Tips & Actu) → cliquez-ici💎 Cercle Privé (-50% code TRIPLEX50) → cliquez-ici🔗 Tous mes outils, guides et services → www.le-triplex.com/liensChapitres :00:00 Intro et présentation d'Ismaël02:06 Comment Sammy et Ismaël se sont rencontrés05:18 Premier achat immobilier à 20 ans (65 000 €)09:05 Mise en location et découverte de la fiscalité11:34 Passage aux immeubles de rapport16:41 Première découpe et revente d'un lot19:48 L'expérience location courte durée (2018-2024)21:04 L'association comme solution de financement28:13 Retour d'expérience sur l'association33:12 Marchand de biens : définition et cadre réglementaire39:29 Les 2 conditions pour exercer41:20 Le Bon Flip : communauté et investissement43:34 Financement par levée obligataire (300K€)49:28 Coût de portage et délais55:10 Sélectionner les bonnes opérations58:16 Stratégie sans travaux intérieurs01:03:38 Objectifs de marge (15 à 30 points)01:06:32 Simulateur de marge gratuit Le Bon FlipHébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

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“What did the council decide on item 42?” — answered with the speaker and the moment.

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