👨🏻‍本期嘉宾：@朱酒｜资深雪球球友“房”，作为普通人重要的资产，作为经济体重要的财源，我们想在当下跟大家好好聊聊。即使你没有房产，也一点都不想买（包括房地产股票），只要你对投资感兴趣，想了解我们现在的经济环境到底发生了什么，我就强烈建议你听听这期节目。毕竟，不了解我们所在的周期，不懂我们所在的货币环境，想做好一次投资，是很难很难的事。一直以来，房对于中国人，永远有特殊意义。我们常常会把房子跟家庭、责任、成就、稳定等联系到一起，但过去的一年里，不管我们愿不愿意承认，“跌”成为不少城市房子的一个关键词，而这跟我们过往的经验似乎有些不同。我们观察雪球上大家对于房的问题，角度非常多元。从还房贷的节奏，到买房跟置换的时机，再到投资地产股的思路，还有房地产所代表的中国经济发展的现状与未来。这些话题背后，又总带着LPR、MLF、M1、M2、CPI等等一堆名词需要理解。投资门槛如此之高，投资金额那更不必多说——几乎是我们人生最大额的一笔。而又因为每个人、每个家庭的情况千差万别，似乎关于房的问题，对于普通人来说，永远重大，永远没有一个所谓“绝对正确”的回答。但是我们相信，依旧有很多能找到答案的问题，能够帮助我们更好地了解房地产，比如它的金融属性、房企现阶段的困境是如何导致的，当下的下行周期还有多久结束，当然还有一些更直白的问题，比如房地产跟哪些行业最息息相关，我们的房地产未来走势会更像美国还是日本，未来大家需要什么样的房子。这期嘉宾是朱酒，因为在雪球上经常分析地产跟白酒而被很多的雪球用户喜欢，更难得的是，他既懂房地产，也懂房地产股，在接下来的对话，他会告诉我们这两者的差距有多大。做房地产的时候，他20来年的工作一直很简单，就是帮开发商把他们的新房卖出去，所以他接触了大量的房产开发商跟一线客户，看了几百万份的客户资料。做房地产股投资的时候，他写了一本书《看透地产股》，把研究财报的经验深度梳理一番。采访过程中他的两个观点我印象超级深：1、我虽然干了20年房地产，但是我觉得地产股投资不适合大多数普通人。2、虽然房地产股投资不适合大多数人，但是每个人都有必要好好了解房地产这个行业。具体原因，播客里都聊到了。祝大家在收听节目的过程中，对房有一点更全面的了解。本期剧透1、01:09 这次史上最强的“大降息”，更像是为楼市量身打造的措施。最强科普：研究楼市之前，不得不知道的两个名词：LPR“驴皮肉”、MLF“麻辣粉”2、06:32 有点扎心的结论：史上最大调降，对需要还房贷的人来说，其实影响有限（内附计算结果）。对银行端来说，全国存量的房贷大约为20多万亿，这项政策影响超级大3、11:41 既然按揭贷款是银行最优质的贷款，提前还贷的人是怎么想的？聊聊降杠杆背景下，普通人的“缩表”行为，M2的快速上涨与回落4、20:06 2023年最重要的经济指标是房地产月销，2024年，CPI最重要。适度通胀在当下的必要性，降息周期我们希望泡沫能够大一点5、23:00 只有少数房企在 2023 年比2022年赚得更多！一大批房企在 2021 年年初买了很多非常贵的地，从2021 年下半年开始，后续将近三年时间里房价一直下降，2021年买地的房企，不管怎么做，都亏钱6、25:23 低迷3年的房地产，未来需要几年走出下行周期？怎么也得再走两年才能看出来是走L型还是走V型7、28:34 我的鲜明的、颇有争议的、一直坚持的观点：房地产行业的问题，压根不在需求端，而在供给端，是供给端的问题导致需求端不畅8、31:47 房企在这个产业链上最大价值是什么？是从金融机构融资，和把融到的钱花到生成销售的各个环节里。了解房地产，必须要充分明白的金融属性9、33:36 虽然我干了20年房地产，但我真的劝你投房产股要慎重！房地产行业的特殊性：即使是非常资深的会计师，如果不了解地产，在房企里可能连报表都看不懂！那些没有体现在报表里的事儿10、37:46 房地产VS高新技术哪个更重要？美国经济对房地产的依赖度超过中国，美国房地产税是第一大税种，房屋持有环节的费用远高于中国11、40:00 由于我们处在不同的经济周期，我们的房贷利率已经比美国要便宜了12、41:22 “我有一套房，两边父母各有一套房，我孩子长大后就有三套房了”——这个想法为什么不靠谱！只要年轻人需要住在房子里，他们一定需要更好的环境和物质保障，不会将就13、45:53 房地产是最大的财源和最大的财产，影响度特别大。如果不去了解货币的流动性、调控的周期、经济的周期，就很难真正了解一个行业14、47:02 为什么白酒和地产是正相关的？房产强关联的行业：银行、建材、家电等15、53:07 中国房地产的未来，会更像美国，还是更像日本？美国。房地产作为社会财富积累的体现，在GDP持续上升和购房者收入不断增长的情况下，需求会不断上涨，房产投资仍有上升空间收听渠道这档节目会同步更新在雪球、小宇宙、苹果播客、B站、荔枝、喜马拉雅、Spotify等平台。搜索节目名称就能找到它。创作团队主持/七一书心嘉宾/朱酒封面设计/伍月后期/想吃菠萝油 Claudia制作/雪球听友来信你对节目的任何建议，或者你有任何在节目中想听到的话题和想邀请的嘉宾，都欢迎与我们联系。大家可以登录雪球APP给“厚雪长波官方账号”发私信，或者发邮件至[email protected]。关于我们《厚雪长波》是由雪球出品的，一档和投资相关又不止于投资的节目。本节目由声湃提供品牌播客制作顾问服务。在这档节目中，我们会邀请对投资有见解、有故事的嘉宾和球友，一起来分享他们的投资日常、生活态度。我们希望通过不同观点的碰撞，和大家一起发现投资机会，共同缓解投资焦虑，让财富的雪球越滚越大。雪球成立于2010年，从投资社区出发，现已成为极具影响的集投资交流交易于一体的在线综合财富管理平台。雪球目前已拥有超过6300万用户，聚集了国内对投资感兴趣、有见解，对权益资产接纳度较高的人群。

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“What did the council decide on item 42?” — answered with the speaker and the moment.

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