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Frédéric Puzin est le fondateur de Corum, un acteur majeur de l'investissement immobilier gérant plus de 7 milliards d'euros. Son parcours, atypique, l'a mené de l'audit et de l'industrie à la finance, où il a rapidement identifié les lacunes du secteur. Persuadé qu'il fallait repenser l'approche de la gestion d'actifs, il a bâti Corum sur des principes fondamentaux : l'alignement avec les clients finaux, la psychologie de l'épargnant et une vision contrariante des marchés.Dans cet article, nous explorerons les idées forces de Frédéric Puzin, un entrepreneur qui a su créer de la valeur en "achetant au son du canon et en revendant au son du clairon", bousculant les codes établis pour offrir une nouvelle perspective sur l'investissement immobilier, notamment en période de crise.
Redéfinir le client : L'épargne est une question de confiance
Frédéric Puzin a découvert le monde de la gestion d'actifs avec un certain choc. Loin des notions abstraites de 'masses sous gestion', il a rapidement compris que derrière chaque euro investi se cache une histoire personnelle, une épargne fruit de 'souffrance et de labeur', échangée contre l'espoir d'un avenir meilleur. Pour lui, le seul client qui importe est le 'client final', celui qui confie son argent avec la crainte de le perdre, cherchant avant tout la confiance. Cette prise de conscience fut le point de départ de Corum.L'incompétence et les intermédiairesFrédéric Puzin pointe du doigt le nombre excessif d'intermédiaires entre l'épargnant et le gérant, créant un manque de compréhension et de transparence. Cette opacité rend la décision d'investir émotionnelle et souvent irrationnelle. C'est en pensant à l'argent de sa 'grand-mère' ou de son 'petit cousin' qu'il a bâti une approche plus humaine et compréhensible de l'investissement.La psychologie de l'épargne : Fuir l'effet moutonnierLes épargnants, confrontés à l'importance de leur décision, ont tendance à suivre la foule pour minimiser le risque perçu. Cette approche crée un 'effet moutonnier' qui fait monter les prix artificiellement et expose à des risques accrus lors des retournements de marché. Puzin insiste sur le fait que l'investissement doit être fondé sur la compréhension et la logique, et non sur le seul fait que 'tout le monde' va dans la même direction.
La vision contrariante : Acheter au son du canon, vendre au son du clairon
L'une des stratégies fondamentales de Frédéric Puzin est d'aller à contre-courant des tendances dominantes. Il ne s'agit pas de prendre des risques inconsidérés, mais d'analyser les situations où le marché réagit de manière excessive, créant des opportunités d'achat à bas prix. Cette philosophie, héritée des crises économiques historiques, a forgé l'approche de Corum.Choc des marchés et opportunitésFace à des événements comme le Brexit, Puzin a observé que la panique collective peut entraîner une décote des actifs bien supérieure à leur juste valeur économique. Là où d'autres perçoivent un risque insurmontable, il identifie une période propice à l'investissement à long terme, en misant sur le retour à la raison du marché.Espagne post-crise de 2008 : Corum a investi dans l'immobilier espagnol en 2012, alors que le marché était sinistré, profitant de prix bas et de rendements élevés.Brexit et marché anglais : Lancement d'une SCPI dédiée au marché anglais post-référendum, capitalisant sur la peur des investisseurs.Prudence sur les marchés sur-évalués : Vente d'immeubles en Allemagne dès 2022, anticipant un reflux dû à la surchauffe et aux tensions géopolitiques.Distinction entre risque de liquidité et risque de valeurPuzin souligne une erreur fréquente : confondre le manque de liquidité d'un marché avec un risque sur la valeur intrinsèque de l'actif. Être seul sur un marché délaissé ne signifie pas que l'actif perdra de sa valeur, mais plutôt qu'il faudra du temps pour le vendre. Cette distinction est cruciale pour une stratégie d'investissement contrariante.
L'audace de la rupture : Repenser les “pratiques de marché”
Frédéric Puzin est un adepte de la 'rupture', cette capacité à remettre en question les 'façons de faire' établies. Son approche n'est pas complexe, mais plutôt le fruit d'une analyse pragmatique et d'une volonté de simplifier pour le client.L'internationalisation des SCPI : Une hérésie devenue standardEn 2012, alors que les SCPI n'investissaient majoritairement qu'en France, Corum a osé l'Europe. Cette décision, accueillie avec scepticisme ('ces mecs-là sont des cowboys'), s'est avérée être un avantage concurrentiel majeur, permettant d'accéder à des marchés moins chers et plus rémunérateurs. Loin d'être une aventure risquée, c'était une application logique de la diversification et de la recherche de valeur.Le dividende mensuel : Une innovation simple et puissanteContrairement à la pratique établie des dividendes trimestriels, Corum a mis en place un versement mensuel. Cette "disruption" simple répondait à un besoin non exprimé des épargnants, particulièrement ceux utilisant l'épargne comme complément de revenu. Malgré les réticences initiales des équipes, l'implémentation, après réflexion, s'est avérée techniquement possible et a renforcé l'attractivité de l'offre.
Le locataire au cœur de la stratégie : L'immobilier n'est qu'un contenant
Frédéric Puzin affirme avec force : 'Je n'aime pas l'immobilier. Ce que j'adore, c'est le locataire.' Cette phrase résume la vision de Corum sur la création de valeur. L'immobilier n'est qu'un support ; la vraie valeur est créée par l'entreprise qui y loue ses locaux et la pérennité de son activité.Focus sur l'immobilier d'entrepriseCorum se concentre sur l'immobilier d'entreprise (bureaux, commerces, logistique) plutôt que le résidentiel, qu'il juge plus complexe à gérer et plus sensible aux aléas humains. L'entreprise, en tant que locataire, offre une relation plus stable et des flux de revenus plus prévisibles, à condition d'une analyse rigoureuse de sa solidité.La solidité du locataire : 70% du travailPour chaque investissement, l'analyse de la robustesse financière et stratégique du locataire représente 70% du travail de Corum. Il s'agit de comprendre son modèle d'affaires, son secteur, ses perspectives, et les raisons de sa présence dans un pays donné. Cette diligence remplace la seule considération du bâtiment lui-même.Exemple des Pays Baltes : Refus d'investir davantage dans des supermarchés en raison du 'voisin' (la Russie), malgré des locataires solides. Une anticipation géopolitique qui s'est avérée juste.Éviter les thématiques de niche : Ne pas s'enfermer dans un type d'immobilier (santé, commerce) pour ne pas être contraint d'acheter cher quand la thématique est à la mode.
La crise actuelle : Une opportunité pour les visionnaires
Loin de craindre la crise immobilière actuelle, Frédéric Puzin la voit comme une 'récompense' et une 'opportunité'. Pour Corum, qui anticipait ce retournement depuis des années en limitant sa collecte sur certains fonds, cette période valide leur modèle et ouvre de nouvelles perspectives d'investissement.Anticipation du retournement des tauxLa question n'était pas 's'il y aurait une crise' mais 'quand' les taux d'intérêt allaient remonter. Corum a ajusté sa stratégie dès 2016 en limitant la collecte sur ses fonds historiques (comme Corum Origin), considérant le marché 'trop cher'. Cette prudence leur permet aujourd'hui d'être bien positionnés pour saisir les meilleures opportunités d'achat.Renouvellement de l'intérêt pour le modèle CorumAlors que le marché est en souffrance, la collecte de Corum démontre la pertinence de son modèle. Banques et assureurs, autrefois sceptiques, reconsidèrent l'approche de Puzin, attirés par la résilience de Corum et leur capacité à générer de la performance même en période incertaine. Cette confiance renouvelée est cruciale pour l'acquisition d'actifs à des prix plus attractifs.
La culture d'entreprise : Diversité et "Back to Basics"
Pour Frédéric Puzin, le succès de Corum ne repose pas uniquement sur les stratégies financières, mais aussi sur une culture d'entreprise forte, valorisant la diversité et un contact permanent avec la réalité.La richesse de la diversité : 20 nationalités, 25 languesAvec 20 nationalités et 25 langues parlées au sein de l'entreprise, Corum cultive une diversité comme avantage concurrentiel. Cette richesse d'horizons permet d'éviter l'entre-soi et d'appréhender les marchés internationaux avec une meilleure compréhension des dynamiques locales. Discuter avec des ingénieurs, des juristes, des personnes de cultures différentes nourrit la réflexion et la capacité d'innovation.Le sport comme école de vie et de managementPratiquant lui-même beaucoup de sport, Frédéric Puzin y voit une "hygiène fondamentale" pour "souffrir un peu" et "revenir aux fondamentaux vitaux". Cette capacité à l'effort et à l'empathie est transposée dans le management. Le sponsoring sportif de Corum, axé sur le soutien à une quinzaine de sportifs (y compris handisport) de diverses disciplines, vise à partager les valeurs de l'entreprise et à créer des liens avec des personnalités aux parcours inspirants.
Key Takeaways
Prioriser la confiance du client final : l'épargne est personnelle, comprendre ses craintes est clé.
Déconstruire pour mieux reconstruire : ne pas hésiter à remettre en question les 'pratiques de marché'.
Acheter quand les autres paniquent : les crises génèrent des opportunités pour des acquisitions à juste prix.
Distinguer la liquidité de la valeur : un actif peu liquide n'est pas forcément un actif de faible valeur.
Le locataire est roi : la création de valeur en immobilier vient avant tout de la solidité de l'occupant.
Adopter une hygiène personnelle et professionnelle : recul, diversité, et pratique sportive régulière.
Faire de la transparence une valeur ajoutée : simplifier les concepts financiers pour le client.
La crise est une opportunité : s'y préparer permet d'investir dans des conditions favorables.
Citations marquantes
« L'épargne, c'est échanger des années de souffrance et de labeur contre l'espoir d'un avenir meilleur. » — Définition de l'épargne et sa portée psychologique
« Je gère la confiance des gens, pas des milliards. » — Philosophie de gestion d'actifs de Corum
« Quand tu amènes beaucoup d'argent au même endroit, tu fais monter les prix. Plus tu fais monter les prix, plus tu prends des risques d'en perdre. » — Critique de l'effet moutonnier sur les marchés
« Acheter au son du canon, revendre au son du clairon. » — Stratégie d'investissement contrariante
« Je n'aime pas l'immobilier, ce que j'adore, c'est le locataire. » — Vision de la création de valeur en immobilier
« Quand on m'explique que quelque chose n'est pas possible, ça devient intéressant. » — Approche de l'innovation et de la rupture
« Tu peux toujours faire les choses mieux. » — Quête d'amélioration continue
Pour aller plus loin
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