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Prefeitura de SP atualiza regras para venda de imóveis de interesse social; saiba o que mudou
07 Jan 2026
Chapter 1: What is the main topic discussed in this episode?
CDN Morar Bem, com Márcio Raskowski. Márcio, bom dia. Oi, Marcela, bom dia. Bom dia, Márcio, tudo bem? Fala, Muniz, tudo jóia?
Chapter 2: What recent changes did the Prefeitura de SP make to social housing regulations?
Márcio, teve uma atualização agora importante nesse começo de ano aqui na cidade de São Paulo que tem tudo a ver com os imóveis e com a polêmica que a gente teve da venda dos imóveis de interesse social, a habitação de interesse social no ano passado. A Prefeitura publicou um decreto atualizando os valores máximos de venda desses imóveis, da habitação de interesse social e habitação de mercado popular e também atualizou
os limites de renda para compra ou aluguel. Márcio, o que mudou na prática com essa revisão que a Prefeitura fez? E como é que você viu essas mudanças? São mudanças positivas, tendo em vista as fraudes, as irregularidades que foram descobertas nos últimos meses?
Bom, o decreto é uma mera atualização dos valores máximos, né? Para quem vai comprar um imóvel, qual que é a renda familiar máxima, qual o valor máximo dos imóveis. Então, não tem nenhuma alteração significativa a não ser uma atualização dos valores. Agora, eu trabalho no mercado imobiliário desde os anos 80.
Então, eu acho que vale a pena a gente fazer uma linha do tempo aqui e entender o que é isso. Porque a cidade de São Paulo hoje é impactada por esses projetos que são magníficos, mas tem uma linha do tempo e tem uma lógica nisso. Nos anos 80, a gente tinha só o tal do BNH, que era o Banco Nacional da Habitação, que a gente comprava um apartamento, pagava, pagava, pagava. Quando ia ver, a gente devia dois apartamentos.
Chapter 3: How have past government housing programs impacted São Paulo's housing market?
Então era um negócio super complicado, numa época difícil, mas enfim, funcionou. Depois, a gente teve uma série de governos, e eu falo de governo municipal, governo estadual, chegando até em questões federais, em que a gente teve programas bons aqui em São Paulo, porém tímidos, que nunca alcançaram o número de pessoas que a gente precisava. Então, você pegar a CDHU...
Coab, uma época do Maluf em Singapura. Todos esses programas, na essência, eles sempre foram bons. Só que eles nunca conseguiram diminuir o déficit habitacional. A gente sempre viu esse número crescer. Mais pessoas sem casa própria, muito embora esses planos tivessem funcionado timidamente.
Hoje em dia, com Minha Casa Minha Vida, com a HIF, que é a Habitação de Interesse Social, a gente tem um volume muito maior. Então, esse é um ponto positivo. O volume aumentou muito. Tem muito mais gente comprando imóvel. Só que não tem fiscalização. A fiscalização que a gente precisa é muito maior. E essa falta de fiscalização...
propiciou que investidores que já têm um monte de dinheiro, que já têm um monte de apartamento, comprassem esses apartamentos que eram para a gente mais simples, para primeiro imóvel. Então, o problema foi a falta de fiscalização. E, obviamente, se a gente olhar a Prefeitura de São Paulo, eles não conseguem fiscalizar a árvore que está para cair.
Eles não conseguem fiscalizar barzinho com som alto. Como é que vai fiscalizar milhares e milhares de pessoas comprando apartamento para ver se a pessoa tem ou não tem a renda, se a pessoa se enquadra ou não? Então, a fiscalização é muito difícil. Portanto, eu sempre defendi...
que a coordenação desses projetos tinha que ficar com o poder público. Tem que fazer em parceria com as construtoras, que na maioria absoluta são empresas honestas, empresas boas. Elas devem participar, elas devem construir os prédios.
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Chapter 4: What are the current income limits for purchasing social housing in São Paulo?
a Prefeitura ou o Governo do Estado, eles que devem coordenar tudo isso para não ter distorção. Esse é o grande desafio. Quem fiscaliza? E aí, existe também uma questão conceitual e de mercado, porque, puxa vida, como é que você vai imaginar que um imóvel de interesse social, num bairro, por exemplo, como Itaim, aqui em São Paulo, que o terreno custa uma fortuna,
que a construção vai custar outra fortuna e que depois o condomínio desses apartamentos vai ser uma fortuna. Como é que você vai imaginar que essa habitação vai se encaixar para o público de interesse social? Então, é um exercício muito mais amplo que tem que ser feito. Porque, obviamente, se pegar um prédio numa rua chique do Itaim e colocar como interesse social, quem é que vai ter condição de comprar?
Será que de verdade a pessoa simples que não tem um apartamento vai conseguir ter acesso? Então, todos esses pontos é que a gente tem que levar em consideração. Agora, falando dos valores, especificamente dos valores desse decreto.
Chapter 5: How does the new decree affect the affordability of housing for families?
Hoje, a partir de agora, com esse novo decreto, fica o seguinte. Para comprar um imóvel de até R$ 276 mil, que é o que a gente chama de faixa 1, a pessoa precisa ganhar até três salários mínimos. E quando eu digo a pessoa, é a família. Então, uma família com renda de três salários mínimos até R$ 4.800 pode comprar um apartamento de R$ 276 mil com todas as vantagens da habitação social, com todas as isenções.
Uma família que ganha de 3 a 6 salários mínimos, que dá 9 mil e 200 e pouco, pode comprar um apartamento de até 383 mil reais, ou seja, um apartamento mais caro um pouquinho. E por fim, o que a gente chama de HMP, são famílias com renda de 6 a 10 salários mínimos, que dá no total até 16 mil, podem comprar um apartamento de 537 mil, ou seja, os valores estão baixos.
Estão bons. Agora, vamos imaginar, como é que uma família que ganha, todos juntos, 4.800, vai comprar um apartamento de 276 mil no miolo da Faria Lima? Não existe isso, é muito difícil.
E aí quem é que vai controlar qual vai ser esse comprador? Então esse é o desafio da prefeitura, porque a gente viu algumas distorções e agora a gente vai corrigir as distorções. Essa é a meta, essa é a intenção. Como é que você evita que uma pessoa que ganha 100, 200 mil reais ou que tem uma empresa de investimentos...
compre um apartamento de cada construtora em cada um dos empreendimentos e começa a fazer Airbnb, começa a fazer locação por hospedagem lá. Quem é que vai controlar isso? Esse é o desafio. Então eu tentei fazer um apanhado geral para a gente entender que os números são bons, os valores são razoáveis, o difícil é controlar quem é que vai comprar.
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Chapter 6: What challenges does the Prefeitura face in regulating social housing sales?
Muito bem, viu? E é um assunto complicado, né, Márcio? Como você bem pontou, são vários números que a gente tem que destrinchar, entender melhor, mas a questão da fiscalização é a que mais pega nesse caso, né?
Agora, se você pensar, uma família que ganha R$ 4,8 mil, juntando a remuneração de todo mundo, vai comprar um apartamento de até R$ 276 mil, me parece razoável, a parcela vai caber no bolso. Já uma família que ganha até 10 salários mínimos, que dá R$ 16 mil, vai comprar um apartamento de R$ 537 mil, cabe no bolso, me parece razoável.
A questão é como a gente evita que um milionário compre 50 apartamentos ao invés de 50 famílias comprarem. Esse é o grande desafio e tem que fiscalizar, não tem jeito. É isso, Márcio. Obrigada, viu, Márcio, pelos esclarecimentos. Amanhã a gente volta a conversar. Um beijo para você. Valeu, combinado. Valeu, tchau, tchau. Valeu, tchau, tchau.