Recuo nas vendas de apartamentos de luxo não retrata mercado como um todo
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What does the Brain Inteligência Imobiliária study say about luxury apartment sales in 2023?
CDN Morar Bem, com Márcio Raskoski.
Olá Márcio, bom dia!
Oi, Marcelo, bom dia. Tudo bem, Márcio, bom dia. Fala Moni, tudo jóia. Márcio, vamos falar hoje sobre o mercado de apartamentos de alto padrão, os apartamentos de luxo aqui em São Paulo. A gente já comentou com você algum tempo atrás. Que vinha tendo recorde de lançamento, recorde de venda, principalmente em 2025, mas uma pesquisa agora está mostrando: é um termômetro desse mercado, mostrando um recuo em 2026. O levantamento da Brain Inteligência Imobiliária, feito a pedido do Estadão, mostrou que, no primeiro semestre, as unidades vendidas entre esse segmento de alto padrão e unidades de luxo, as vendas caíram. Em relação ao mesmo período do ano passado, e os lançamentos recuaram 53%.
No segundo trimestre, a queda foi mais acentuada, chegando a cinquenta e três por cento. E aí, Márcio, sinal de que bateu num certo topo aí, num limite esse mercado e a tendência é de começar um recuo, como é que você está vendo e explica aí esse cenário?
Muniz, eu não concordo com esse estudo, eu acho que ele é um recorte.
Why does Márcio argue the study is a limited snapshot and not the whole market?
Do momento, mas ele não retrata o mercado como um todo, tá? Por quê? Porque no ano passado e no ano retrasado, a gente teve um volume muito grande de lançamento desses empreendimentos de altíssimo luxo. Aqui em São Paulo. E vendeu muito bem. A gente, Muniz, a gente não tem ideia o tanto de milionário que tem na nossa cidade. Pois é, eu fico
impressionada, cara.
Apartamento de 10 milhões, de 20 milhões, de 40 milhões de reais. Sabe o que eu penso,
Márcio? Eu não penso nem. Desculpa te interromper, mas eu não penso nem tanto só no valor. Claro que o valor já é absurdo. Mas eu fico pensando no condomínio desses apartamentos milionários.
How do ultra‑luxury condo fees impact employment and the service sector?
Mas pelo nível de renda dessas pessoas, o condomínio custa 15, 20, 35 mil e tá tudo bem, tá dentro do orçamento deles, mas é um custo lá nas alturas e é bom, porque gera muito emprego para porteiro, para zelador, para vigilante, para gerente predial, para equipe de limpeza, gera muito emprego. Mas a gente teve em 24 e 25. Um recorde histórico de lançamento e de venda desses apartamentos. E agora a gente teve uma certa acomodação, porque são produtos muito exclusivos, e não dá para lançar toda hora um desses. Então as construtoras estão agora focadas em construir esses prédios para que eles fiquem prontos dentro do prazo e para lançar um próximo, porque é um público muito exclusivo.
Don't Esse recuo na minha avaliação é normal porque esses apartamentos foram vendidos e agora está na hora de construir. E daqui um ano, daqui a dois anos, novos produtos vão ser lançados e esse público vai comprar de novo. Eu fazendo, eu faço muitas reuniões nesses prédios, né? E é incrível, gente. É incrível o volume de milionários, o tanto de milionário que tem aqui em São Paulo, que eles compram esses apartamentos, e olha que curioso: eles recebem as chaves desses apartamentos, eles ficam mais um ano fazendo obra no apartamento de piso, de armário, de decoração. Para depois se mudar. Então eles ficam um ano pagando condomínio.
What explains the cyclical slowdown in high‑end launches versus popular housing?
Fazendo a obra com calma para depois ocupar esse apartamento. Então, não dá para ter um volume tão grande quanto no mercado popular. Tem horas, tem, por exemplo, um ano ou um semestre que dá uma acalmada mesmo. Então, eu não considero como uma crise, não considero como Um sinal amarelo para o mercado imobiliário, para o mercado de construção civil, nada disso. É só que o alto luxo tem um ciclo. É um ciclo um pouquinho mais lento, não é igual Minha Casa Minha Vida, que lança 10, 20, 50 prédios e vende tudo, o alto luxo é mais exclusivo, e tem um período forte de vendas, e depois um período forte de esperar o prédio ficar pronto. Então, na minha avaliação, é isso: o recorte de número.
É isso que está no levantamento. Agora, o recorte do mercado é que esse mercado está em plena expansão. Ele só tem um período agora de recuo. Até que esses prédios fiquem prontos e os novos sejam lançados.
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Chapters
7 chapters
1
What does the Brain Inteligência Imobiliária study say about luxury apartment sales in 2023?
0:04–1:27
2
Why does Márcio argue the study is a limited snapshot and not the whole market?
1:27–2:09
3
How do ultra‑luxury condo fees impact employment and the service sector?
2:09–3:42
4
What explains the cyclical slowdown in high‑end launches versus popular housing?
3:42–4:44
5
Why does Márcio see the current dip as a normal pause rather than a crisis?
4:44–5:50
6
How are luxury brands like Ferrari and Armani shaping new high‑end developments?
5:50–6:38
7
What are the challenges of mixing ultra‑luxury units with social housing (HIS) in the same projects?
6:38–7:20
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