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Reforma tributária deve elevar em mais de 40% os impostos sobre aluguel por temporada
28 Jan 2026
Chapter 1: What is the main topic discussed in this episode?
Pode isso, meninas! Na CBN, com Ana Leone, Nayara Bertão e Natália Largue.
Chapter 2: What changes will the new tax reform bring to short-term rentals?
Mulherada, boa tarde. Olá, boa tarde. Boa tarde, pessoal. Olá, boa tarde. Ana Nayara, Natália, as três aqui conosco hoje para falar sobre mudanças na tributação de aluguel de imóveis. Aluguel de casas e apartamentos por temporada, vai ficar mais caro, Natália?
Olha, Tati, vai, viu? A reforma tributária deve alterar a cobrança de impostos que incidem sobre os aluguéis de residência por temporada, ou seja, aquelas de período menor do que 90 dias, que geralmente são casas de férias, enfim, períodos mais curtos e tudo mais.
A transição começa agora em 2026 e vai até 2033. Aí o que isso significa? Que essas locações vão ser equiparadas a serviços prestados pela rede hoteleira, que é uma prática, inclusive, que já é adotada em países da Europa, do Mercosul, no Canadá e até outros lugares.
Chapter 3: What are the new taxes introduced for rental properties?
Então, o que muda na prática? Hoje, quem aluga um imóvel tem a renda tributada pelo Imposto de Renda de Pessoa Física. Só que com essa mudança, passam a ser aplicados mais dois novos impostos. O Imposto sobre Bens e Serviços, o IBS, e a Contribuição sobre Bens e Serviços, que é o CBS.
Então, na prática, o aumento da carga tributária nos aluguéis de curta duração pode chegar a mais de 40% quando a gente soma esses dois novos impostos àqueles que já são aplicados na renda das pessoas físicas, que alugam esses imóveis. Então, vai ser uma tributação bem maior do que a da pessoa jurídica, por exemplo. A boa notícia é que a regra não vai ser aplicada para todo mundo da mesma forma. Então, para ser cobrado o IBS e o CBS...
O locador precisa ter pelo menos quatro ou mais imóveis e uma renda anual superior a 240 mil reais. Ou menos de quatro imóveis, mas se ele tiver uma renda anual maior de 288 mil reais, aí sim vai ser cobrado. Também deve haver mudança na cobrança de impostos para quem gira muito patrimônio com imóveis. Ou seja, compra e vende muitas casas. Nesse caso aqui, três ou mais em um mesmo ano.
Chapter 4: How will the tax changes affect property owners and investors?
ou constrói para vender em menos de cinco anos após a obra. Ou seja, pessoas que sempre estão ganhando com a compra e venda de imóveis. Isso porque pode ser caracterizado como uma atividade econômica habitual, ou seja, a pessoa sempre ganha dinheiro no setor imobiliário e aí passa a ser tributado com a mesma lógica de tributação de uma empresa, mesmo que não tenha um CNPJ, por exemplo, para gerir isso.
Então, ou seja, pode ter cobrança do IBS e CBS também, além do imposto de renda sobre o ganho de capital que vai continuar sendo cobrado.
Agora, essa mudança, Nayara, é uma mudança, digamos assim, ela muda a lógica do segmento imobiliário total? É, muda tudo, né? Já peço aqui desculpas pela minha voz, porque não só o tempo em São Paulo, maluco, atrapalha os boletins, como também, né? A voz das pessoas. As ites, é. As sinusites e renites. Mas vamos lá, muda para todo mundo, assim, de alguma forma. Vamos pensar que muita gente já investe nesse tipo de segmento, que é para comprar...
e depois alugar por temporada, ou até mesmo comprar um terreno, construir e depois revender, como esse último caso que a Nath falou. Em São Paulo, se a gente dá uma volta, vê a quantidade de prédios, inclusive muitas unidades de pequena medida, de 20 e poucos metros, que são feitos muito pensando nesse público de investidores, um público que...
compra para depois alugar, e principalmente alugar de temporada em bairros que têm muita movimentação de pessoa e turismo aqui em São Paulo. E, de fato, muita gente ganha dinheiro com isso. Essas mudanças, elas vêm e mexem com o bolso diretamente dessas pessoas. Então, como a Nath comentou, um imposto que pode chegar ali na somatória a mais de 40%,
e que antes, até agora, tem um teto de 27,5%, é uma diferença grande. Em última instância, isso pode refletir também no quanto as pessoas vão cobrar por essas estadias e até se vai ser viável fazer. Então, a gente pode, inclusive, ter mudanças no perfil de condomínios. O meu tem muito Airbnb e muitas dessas plataformas.
que causa também alguns transtornos. Mas a gente pode ver, a partir dessa questão específica do imposto, uma mudança, inclusive, nessa dinâmica. E uma coisa importante é esses novos impostos, o IBS e o CBS, eles incidem sobre a receita e não sobre o lucro. O que isso significa?
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Chapter 5: What are the implications of the new tax structure for tenants?
Se a pessoa tem prejuízo, ele vai incidir mesmo assim sobre a receita de aluguel. Então, isso também tem que estar na conta do planejamento de quem está alugando. E como a Nath comentou, acho que vale falar, não é imediato, mas vai ter uma progressividade na cobrança desses impostos.
mas isso já tem que começar a ser considerado e quem, em alguns casos, inclusive, pode ser mais interessante virar uma pessoa jurídica ou ter uma empresa para gerenciar os imóveis, porque você consegue ter alguns ganhos tributários de eficiência do que manter na pessoa física. Então, vai ter que procurar profissionais aí na área para poder ver se vale a pena e o que fazer. Ana, que conselho você daria para quem já está vendo que vai ser afetado por essas mudanças?
É, vão ser afetados os dois lados, né? E essa mudança, acho que ela traz embutida aí uma questão super importante, que é uma organização desse mercado. Como as meninas disseram, isso virou uma atividade econômica, diferente de você pegar a sua casa e você alugar para alguém ou alugar mesmo numa plataforma por um período uma vez ou outra. A gente está falando aqui de uma atividade econômica e ela está sendo tratada com essa mudança como tal, como uma atividade econômica.
Só para a gente ter uma ideia, dados do Ministério do Turismo mostraram que o aluguel por temporada cresceu mais de 30% entre 2015 e 2023. E aí, muito impulsionado pelo aumento dos aplicativos que fornecem esse tipo de serviço de aluguel digital, aluguel dessas propriedades por curta temporada. Então, as plataformas passaram a intermediar esse serviço e a gente sabe que essas plataformas cresceram bastante.
Então, esse aumento, que é um aumento desenfreado, ele traz primeiro um olhar da receita em cima desta receita que está sendo gerada com esse segmento e também traz uma questão de insegurança que a Nay comentou. Do ponto de vista econômico, você acaba perdendo uma referência
de quem está atuando de forma esporádica, ou seja, eventual, ou quem está fazendo disso, de fato, um modelo de negócio. Então, as implicações elas têm do ponto de vista do bolso, de quem aluga, do bolso de quem é proprietário e de quem é o locatário, quem quer alugar, e também tem uma questão do ponto de vista social, que como foi dito aí, muitos condomínios passaram a lidar com um trânsito muito grande de
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Chapter 6: How should property owners prepare for the upcoming tax changes?
de pessoas que não são moradoras, e isso está gerando uma sensação de insegurança muito grande. Então, tem vários condomínios criando regimentos internos para proibição dessa prática, justamente por uma questão de segurança que a gente sabe, infelizmente, que acaba deixando as pessoas mais vulneráveis.
Então, eu acho que o recado importante é uma tentativa de regulamentação dessa atividade e aí está se começando pelo bolso, mas para funcionar de maneira organizada, essas pessoas que alugam imóveis, como foi dito aí, elas vão precisar se planejar, porque antes de fato era uma renda importante para muitas pessoas,
Muitas pessoas fizeram investimentos em imóveis para alugar dessa maneira, mas agora elas podem ser bitributadas e elas vão perder parte importante da rentabilidade que elas tinham estimado. Então, isso pode pesar demais no orçamento. E quem aluga os locatários, eles também precisam ficar atentos porque vai sair mais caro, porque sempre os custos, aumento de custos em qualquer atividade econômica é repassado para o cliente.
Então, quando contratar um serviço de temporada, daqui para frente, vai ser importante comparar mais opções, comparar com a rede hoteleira, que era uma comparação muitas vezes que não existia, para entender realmente se o impacto dessa tributação vai aumentar o custo que justifica essa escolha.
Então a gente ainda está entendendo que tudo isso vai acontecer, tem tempo para que essa implementação se completize, mas fico alerta aí que novos tributos podem trazer uma mudança importante para esse setor, que é uma dinâmica que todos nós já usamos de alguma forma, já conhecemos, mas isso pode trazer mudanças significativas, aí a gente tem que ficar atento.
Muito bem, obrigada por hoje. Mulheres, um beijo para cada uma. Até segunda-feira. Até segunda, gente. Até semana que vem. Até. Tem Nayara, Natália e Ana toda segunda e quarta aqui falando da nossa bufunfa, do nosso dinheiro.
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