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Chapter 1: What is the main topic discussed in this episode?
박정호의 손에 잡히는 경제 플러스 안녕하십니까 박정호입니다.
서울의 주택공급 필요성이 커지면서 재개발 재건축 사업의 속도에도 관심이 쏠리고 있습니다. 하지만 이 사업들은 보통 10년 이상 걸리는 장기 프로젝트인데요. 실제로 서울의 음마아파트는 재건축 추진만 20년 넘게 이어지고 있습니다.
이렇게 추진이 더딘 이유는 단계마다 정체되는 구간이 발생하기 때문인데요. 그런데 최근에 이 문제를 풀 수 있는 대안으로 신탁 방식이 주목받고 있습니다. 조합 대신 신탁사가 사업 시행을 위임받아서 진행하는 방법인데요.
다만 이 방식에도 한계가 있다 보니 어떤 방법이 더 효과적인지에 대한 고민은 이어지고 있습니다. 도시정비사업을 위한 최적의 방법은 무엇일지 잠시 후 김혜림 법무법인 신목 대표 변호사 모시고 알아보겠습니다. 3월 24일 화요일 박정호의 손에 잡히는 경제 플러스 잠시 후에 시작합니다.
우리가 알던 사실 그 너머를 날카롭게 들여다봅니다. 평일 아침 7시 5분 김종배의 시선집중. 경제생활의 플러스가 되는 아주 경제적인 시간. 박정우의 손에 잡히는 경제 플러스.
오늘의 플러스. 재개발 재건축의 속도를 높일 해법을 알아봅니다. 김혜림 법무법인 신목 대표 변호사 모셨습니다. 어서 오세요. 안녕하세요. 김혜림 변호사입니다.
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Chapter 2: What is the significance of trust companies in urban redevelopment?
시간 내주셔서 감사합니다. 최근 정비사업에 대한 뉴스가 자주 나오는 것 같습니다. 그만큼 부동산에 대한 관심이 어떤 면에서는 더 뜨거워지는 것 같은데요. 신탁사와 업무협약을 맺은 사업장이 많아진다.
일단 기존 재건축 재개발에서는 조합이 추진한다 이렇게만 알고 있었는데 신탁사를 통한 추진 어떻게 다른 겁니까? 사업 주체 자체가 다르다라고 보시면 돼요. 기존에 조합 방식이 대부분이었거든요.
이 조합이라는 거는 그 조합원들 그러니까 그 구역의 토지 같은 것들 가진 소유자들 모임이라고 보시면 되는데 이분들이 모여서 의사결정을 전부 다 할 수가 없으니까 대행할 수 있는 단체를 만드는 거죠. 그래서 재개발재건축 조합을 결성해서 업무를 처리하셨다라고 보면은
최근에는 신탁회사에서 이걸 대응을 하는 거죠. 재개발, 재건축 자체를.
사업 주체가 조합이 아닌 신탁회사로 넘어간다고 보시면 되고 이건 두 가지 방식을 생각을 해보실 수 있는데 신탁사가 직접 재개발, 재건축을 시행하는 방식이 있고 그리고 조합은 그대로 있는데 업무만 대응하는 방식이 있거든요.
물론 최근에 가장 많이 하고 있는 방식은 직접 시행 방식으로 보시면 될 것 같아요. 네. 쉽게 말해서 하나 법인을 통해서 추진을 하는 형태인 거네요. 네. 그렇죠.
그러면 우리가 알고 있는 대표적인 신탁 기능을 하는 법인격을 가진 회사들은 머릿속에 그냥 건설회사를 떠올릴 수도 없을 것 같고 무슨 무슨 신탁이라고 부르는 전문 회사가 있는 건가요? 그렇죠. 신탁 회사가 별도로 있어요. 신탁사.
그러면 이런 신탁사들은 그동안에는 조합에 이런 때로는 대행해서 이런 업무를 법적으로 할 수 없었던 겁니까? 기존에도 신탁방식 재개발재건조 할 수 있었는데 인기가 별로 없었죠. 왜냐하면 규제가 좀 있었어요.
왜냐하면 신탁방식이라는 거는 어쨌든 토지 등 소유자가 직접 하는 게 아니다 보니까 제3자가 대리를 하는 거잖아요. 그렇기 때문에 여러 가지 규제가 있었고 실제로 이제 토지 등 소유자 3분의 1.
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Chapter 3: How do trust companies differ from traditional redevelopment associations?
이렇게 보면 되는 겁니까? 그래서 보통 요즘은 0.6%, 7%, 0.25%까지도 계약하시더라고요. 그런데 사업장 규모나 일반 분양분의 매출 이런 것들에 따라서 좀 달라지긴 하겠지만 보통은 퍼센트 매출의 몇 퍼센트 이렇게 정하시고 또 정액으로 정할 수도 있기는 하거든요.
그런데 대략 금액을 보면 한 1000세대, 2000세대 이렇게 되는 사업장들은 3, 400억 규모 그 정도가 수수료라고 보시면 될 것 같아요. 1000세대 정도가 3,400 정도 알겠습니다.
그러면 아직까지는 시간이나 비용이 더 개선된 건지 확인할 수 있는 사례는 없지만 분명 정부에서는 이런 쪽을 권고하고 있는 분위기다 이런 말씀해 주셨고요.
그리고 정비사업에서 가장 큰 비용은 역시 시공비용일 것 같은데 신탁사가 시공사와 공사비 협상을 벌일 때 조합방식에 비해서 전문성이 이점이 있다고 말씀 주셨는데 그걸 좀 자세히 설명 좀 해주세요. 일단은 이제 신탁 방식으로 이제 진행을 하는 경우에 신탁사에서 전문인력들이 다 있거든요. 네.
최근에는 이 신탁 방식 수주를 좀 많이 하려고 전문 팀들을 다 꾸려놨어요. 신탁 회사에도. 기존에 정비 사업에 관련해서 시공사 출신이라든가 정비업체 출신이라든가 이런 전문 인력들을 구성해놨다라고 보시면 되기 때문에. 시공비 관련해서 적정성이나 이런 것들도 사실 확인할 수가 있죠.
신탁서 내부적으로도. 그래서 시공비의 적정성이나 불필요한 계약 내용이나 이런 것들을 걸러내서 전체적으로 공사비 자체가 협상이 잘 될 수 있다. 그리고 기존에 했던 것들 보면 공사비 협상뿐만 아니라 브랜드 협상 같은 것들도 유리하게 한 사례들이 있기는 하더라고요.
아무래도 전문가가 하니까 일반 조합 조합원들이 직접 하는 거에 비해서는 좀 이점이 있다고 보실 수 있고 그리고 이게 구조적인 부분도 있어요. 이게 보통 정비사업은 시공사가 선정이 되면 거기서 돈을 빌려주잖아요.
그럼 이제 사업비로 쓰게 되는 건데 그런데 이게 시공사가 선정이 되고 나서 이게 실제로 착공 들어갈 때까지 한 10년 걸리거든요. 네. 그럼 시공사는 그 사이에 계약 해제가 될 수도 있고 또 여러 가지 사정이 안 좋아질 수도 있는 거니까 사업이 안 갈 수도 있고 극단적으로는.
그래서 이런 위험부담들이 있기 때문에 또 돈을 빌려주고 이런 부분들이 다 공사비에 녹아있다고 보시면 돼요. 그래서 나중에 이제 보통 500만 원에 평당 공사할 수 있는 것도 이런 리스크 비용이 포함돼서 평당 천만 원 이렇게 되는 거거든요.
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Chapter 4: What are the limitations of using trust companies for redevelopment?
신탁사와의 어떤 관계를 설정하실 때는 좀 명확히 하셔야 될 필요가 있겠다는 생각은 들더라고요. 네. 지금 변호사님 말씀을 다 듣고 보니까요. 분명 신탁사는 일반 조합원들보다는 전문성을 갖출 수 있는 시스템적인 백업이 될 것 같긴 합니다. 그런데 이런 우려도 분명 있을 것 같아요.
우리가 말이지 그동안 조합장에게 얼마나 속아왔는데 하시는 걱정하시잖아요. 그런 분들 입장에서는 또 다른 조합장 아니냐.
이 사람도 나름대로 신탁사라는 전문가와 시공사가 결탁해서 우리는 오히려 더 신탁사를 믿고 관심을 덜 두다 보니 더 전문성은 없어지고 둘이 뭔가 적당히 타협할 우려 이런 것들을 지적하는 분들도 계실 것 같은데. 실제로 맞기 어렵겠죠.
현재로서는 그런 부분들이 드러난 건 아닌데 사실은 현실적인 한계인 거죠. 왜냐하면 신탁사는 여러 군데 수주해서 해야 되잖아요. 신공사도 마찬가지고. 그런데 그 조합과의 관계는 일회성이잖아요.
그러다 보니까 신탁사와 시공사 유착관계 이런 것들이 생길 여지가 충분히 있다고 볼 수가 있고 그동안은 그렇기 때문에 조합 임원에 대해서는 공무원으로 의제해서 처벌 규정 같은 것들을 뒀거든요. 그래서 신탁사 임직원에 대한 처벌 규정이나 이런 것들도 강화되어야 될 필요는 있다고 봅니다.
앞으로 후속 조치로. 그러면 자칫 잘못하면 지금 같은 구조 속에서 신탁사에게 뭔가 일을 맡겨놨다 하더라도
이 사람들이 대리인 문제가 발생하지 않도록 관리 감독하기 위해 조합원들의 노력은 조합원 그대로 예전처럼 들어가는 게 아닌지라는 우려가 있는데 아예 이 상황을 부정할 수는 없는 분위기네요. 그런데 지금 일단은 조합원들이 직접적인 이해관계자잖아요.
그럼에도 불구하고 신탁 방식으로 가게 되면 사업 주체가 신탁사가 되는 거거든요.
그래서 이제 중요한 부분들에 대해서는 토지 등 소유자 전체 회의라고 해서 주민분들의 의견을 또 듣게는 되어 있는데 그것과 별개로 회의 소집도 신탁사가 하고 그리고 사업 주체도 신탁사다 보니까 이게 좀 소통이 안 될 수가 있어요.
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Chapter 5: How has government policy impacted the use of trust companies?
나는 다른 거 모르겠고 하여튼 난 이게 안 돼. 그리고 내 부지 내 입지 내 권한 이게 꼭 득해야 된다. 이런 분들 계시지 않습니까? 이런 과정에서 정비사업지 주민들과 신탁방법에 대해서 논의할 때 보면 문제가 생길 것 같은데 그건 어떻게 풀어야 됩니까? 이거는 사실 방법이 없어요.
그래서 누가 얼마나 더 잘 설득하냐 이건데 그런데 기존에도 사실은 모든 재개발 재건축 구역에 보시면 재개발 재건축을 반대하는 비대위라고 부르는데 그렇게도 있고 또 조합 임원의 사업진행이 마음에 안 들어서 조합 임원을 바꿔야 된다 이런 이제 단체들이 항상 있어요.
있다고 보시면 되는데 최근에는 신탁 방식이 등장하면서 신탁 방식으로 가야 된다. 조합 방식으로 가야 된다.
이런 부분에 대한 주민들의 의견도 첨예하게 갈려서 대부분의 지금 시작하는 사업지들은 신탁 방식으로 해야 된다는 플래카드 걸려 있고 또 조합 방식으로 해야 된다는 플래카드 걸려 있고 준비위원회도 각각 구성해서 운영하고 설명회도 하고 이런 단체들이 좀 많아요.
오히려 선택지가 더 늘어서 혼란이 더 가중된 면도 없는 건 아니네요. 그렇죠. 그리고 비슷한 게 기존의 리모델링 사업. 그래서 용적률 같은 게 대부분 200%, 300% 이렇게 지어진 아파트들은 재건축이 어렵거든요.
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Chapter 6: What advantages do trust companies offer in urban redevelopment projects?
수익성 자체가 안 나오니까. 리모델링으로 갈 수밖에 없었는데 재건축을 완화를 해주니까 재건축으로 가더라도 어느 정도 수익성을 확보할 수 있게 된 거예요. 그래서 리모델링으로 기존에 추진을 하던 데들도 갑자기 재건축하잖아요. 주민들 의견이 막.
나오기 시작하는 그런 갈등들이 생기기도 했었거든요 좀 유사하다고 보시면 될 것 같아요 그럼 아주 초기 단계를 여쭤보지 않을 수가 없는 게 그럼 신탁으로 하자 아니면 기존 조합 방식으로 하자 이걸 누가 자세히 설명도 해주고 누가 뭔가 주민들에게 결국 동의를 구하는 투표 같은 절차가 있어야 될 거 아닙니까 그건 누가 주체가 돼서 하는 겁니까
주민인데요. 결국에는. 주민이고. 주민 신탁 방식과 조합 방식이 각각 주민 단체가 결성이 된다라고 보시면 되고 이거는 법적인 단체는 아니겠죠.
자기의 이해관계가 있을 수도 있고 신탁사가 뒤에 있을 수도 있고 여러 가지 관계들이 있는 건데 그런데 보통 준비위원회라는 이름으로 신탁 방식 추진 준비위원회 조합 방식 추진 준비위원회 이런 식으로 나누거든요. 나눠서 운영을 한다고 보시면 되고 거기서 이제 동의서를 누가 빨리 걷냐예요.
그래서 누가 빨리 걷냐. 누가 빨리 인가를 받냐. 그래서 이제 예를 들어 신탁사 지정 동의서를 다 받았다. 동의를 충족해서 인가까지 받았다. 그럼 신탁 방식이 간다고 보시면 되고 그런 형태로 진행이 되고 있어요. 네.
그런데 최근 뉴스를 보니까 걱정이 되는 부분이 신탁사들도 경영이 어렵다 이런 소식도 간간히 들립니다. 그러다가 혹시 신탁사가 중간에 경영 위기를 맞아서 진짜 정비사업이 빠그러지는 경우 이것도 있지 않을까요? 실제로 이게 신탁사가 좀 어렵기는 했죠.
왜냐하면 이게 정비사업과 관련된 건 아니고 책임중공형 이런 확약 문제 공사 부분들이 소규모 중규모 이런 공사들은 시공사가 공사를 못하다 보니까 공사비 오르고 시공사도 파산하고 이런 사업장들이 많이 나오다 보니까 일종의 신탁사 보증을 썼다라고 보시면 되거든요.
그러니까 여기다가 자금을 투입해야 되는 부분들이 꽤 생겨나서 자금 확보가 안 된 신탁사들이 꽤 있다고 보시면 되는데 정비 사업 같은 경우에도 초기 자금은 또 투자를 해야 되잖아요. 그러다 보니까 초기 자금이 원활하게 유입이 안 될 수 있는 문제점은 생길 수가 있고
그리고 이게 정비 사업하면 바로 이제 신탁 수수료 받는 구조가 아니잖아요.
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Chapter 7: What are the financial implications of choosing a trust company?
왜냐하면 땅을 지을 수가 없어요. 토지거래 허가구역으로 묶여 있기 때문에 이런 부분들을 매수해서 집을 짓는 것도 쉽지가 않고. 하다 보니까 이제 실제로 재개발 지역으로 대부분 묶여 있는데 갈 수 있는 곳은 별로 없잖아요.
그런데 또 이제 빌라나 이런 것들을 지을 수 있는 땅들도 다 토지거래하고 이런 것들을 묶여 있다 보니까 실제로 아파트뿐만 아니라 다른 빌라 같은 것들도 공급이 좀 어려운 상황이다.
어찌 보면 정부 입장에서는 효율적이고 건전한 부동산 시장을 조성하려고 하는데 자꾸 이상한 규제들이 많아진 게 나쁜 짓을 하는 사람들이 많아지다 보니까 이렇게 불필요한 규제도 많아진 것 같습니다. 알겠습니다.
오늘 또 바뀌어가고 있는 재건축 재개발의 새로운 분위기도 알 수 있는 시간이었던 것 같습니다. 지금까지 김예림 법무법인 신목 대표 변호사였습니다. 고맙습니다. 박정우의 손에 잡히는 경제플러스 오늘은 여기까지입니다. 저는 내일 이 시간에 다시 찾아오겠습니다. 고맙습니다.