Chapter 1: What is the main topic discussed in this episode?
안녕하세요. 어떤 일로 연락 주셨을까요?의 대한변협 등록 가사법 형사법 전문 변호사 지세훈 변호사입니다.
자 오늘은 부동산 중개 보수와 관련돼서 한번 얘기를 해보려고 합니다 생각보다 부동산 중개 보수 가지고 다투는 경우가 좀 있어요 좋게 좋게 얘기해서 잘 끝내는 경우도 많지만 서로 중개 보수 관련해서 기대한 바가 달랐다든지 아니면 이제 부동산한테 물어볼 거 다 물어보고 부동산 빼고 직거래를 한다든지
또 이런 경우도 있죠. 법정 중개수수료 상한 요율이 있는데 그거보다 돈을 더 받기 위해서 컨설팅 비용이나 이런 걸로 책정을 해놓고 중개수수료를 좀 과다하게 청구하는 경우 이런 정도로 유형을 정리해 볼 수 있을 것 같아요.
오늘 중점적으로 말씀드릴 부분은 중개보수가 과다하다고 하면서 깎으려고 하는 경우 서로 합의가 안 돼가지고 법원까지 갔을 때 법원이 약정된 중개보수를 깎을 수 있는지
그리고 그 깎으려고 한다면 어떠한 조건이 필요한지 이런 것들에 대해서 한번 말씀을 드려보려고 합니다 그래서 계약자유의 원칙이 실제 소송에서 어떻게 작동하는지 그리고 법원이 개인 간의 약정에 개입할 수 있는 한계가 어디까지인지를 좀 말씀을 드려보려고 합니다
최근 대법원 판결의 사실관계를 좀 살펴보면 소송을 당한 피고는 지역주택조합 아파트를 신축하려는 목적으로 특정 지역 일대의 부동산들을 매입해야 하는 상황이었습니다.
이제 아파트를 짓기 위해선 땅이 있어야 되잖아요 근데 그 땅이 통으로 이렇게 하나 남아있는 경우는 드물죠 결국 그 땅을 한 필지씩 또는 여러 필지를 묶어가지고 한 번에 매입을 해야 되는데 이제 이 작업을 부동산 중개업자가 담당을 한 거죠 판결문에서는 매입 용역을 의뢰했다고 표현하고 있어요
이거는 일반적인 아파트 거래랑은 좀 차원이 다른 문제겠죠 단순히 매도인과 매수인을 연결해주는 게 아니라 다수의 토지 소유자들과 협상도 해야 되고 상대해야 될 사람이 늘어나면 품이 많이 들어가죠
그래서 저 같은 경우도 여러 명이 묶어가지고 한 번에 저한테 사건을 맡기신다고 할 때 일단 어느 분과 소통할 건지부터 정하거든요. 만약 모든 분이 다 각자 저랑 소통하고 싶으시다라고 한다면 수입료가 좀 올라가죠. 솔직히 말씀드려가지고. 그만큼 제가 드리는 시간이 늘어나니까.
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Chapter 2: What are the common disputes regarding real estate brokerage fees?
근데 이제 한 분을 대표를 해가지고 한 분 통해서만 제가 연락을 주로 주고 받으면 그 부분이 약속이 된다면 좀 조절은 해드릴 수 있어요. 아무튼 이렇게 당사자가 많으면 품이 많이 들어가니까 부동산 중개업자와 중개보수 약정을 좀 제대로 체결했겠죠.
아파트 거래할 때는 얼마 줄지 명확하게 얘기를 잘 안 하는 경우가 많잖아요. 일단 계약하고 마지막에 말씀을 좀 해보시죠 라고 하면서 계약 체결 후에
법정 상한율에 미치지 못하는 적당한 가격으로 서로 협의를 해가지고 중개 보수를 지급하는 경우가 많은데 이제 이 토지 매입하고 이런 사건 같은 경우는 나중에 얘기하자고 하면 이렇게 다툴 수 있기 때문에 심지어 이 사건 같이 약정을 했는데도 나중에 다투잖아요.
그러니까 이제 사전에 약정을 기본적으로 하죠. 추후 분쟁을 방지하기 위해서 약정을 하지만 결국에는 또 누군가가 그 약정 내용에 불만이 있다면 소송을 제기하고 대법원까지 가고 뭐 이렇게 되는 거죠. 아무튼 원고와 피고는 각각의 부동산에 대해서 중개 보수를 약정을 했습니다.
그런데 이제 문제는 그 이후에 발생을 했죠. 피고가 보수를 전액 지급하지 않은 거예요. 아마 이제 네가 한 일에 비해서 돈을 너무 많이 요구를 한다라는 입장이었을 거고 결국 소송으로 이어진 거죠. 그래서 일시가 어떻게 됐는지까지는 제가 찾아보지 못했지만
항소심에서는 법원이 직권으로 약정했던 보수에게서 50%를 감액한 다음에 그 정도를 지급하는 게 좋겠다라는 판결을 내렸습니다. 원고가 청구한 금액의 절반밖에 못 받은 거죠. 원고는 억울했을 겁니다. 아니 약정을 했는데 왜 법원 맘대로 이걸 깎냐.
이 피고도 처음에는 본인이 아쉬워서 다 계약을 한 게 아니냐라는 입장이었을 거고
그래서 상고를 했고 대법원이 이제 판단을 내렸죠 제가 이 팟캐스트에서도 그렇고 자주 말씀드리는 것이 바로 한번 계약을 했으면 그 내용대로 이행을 해야 된다라는 것입니다 나중에 돌아보면 그게 좀 억울할 수 있어도
처음에 본인이 그 조건에 대해서 인지하고 얼마의 금액을 지급하기로 약속을 했으면 그건 그대로 지켜야 된다라는 말씀을 제가 반복적으로 드리고 있어요. 나중에 괜히 잘 몰라서 그랬네, 어쨌네 이런 주장은 거의 통하지 않는다라는 말씀을 드리는데.
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Chapter 3: How can a court reduce the agreed brokerage fee?
컨설팅이라는 건 정말 명목에 불과한 경우가 많아서 제가 이렇게 말씀을 드립니다. 아무튼 이 여러 가지 요소들을 종합적으로 검토한 다음에 법원이 이 약정 보수가 과다하다고 판단을 한다면 직권으로 보수를 감액할 수 있습니다. 그러니까 계약자유 원칙에 대한 예외를 인정하는 것이죠.
결과적으로 금액이 크다는 이유만으로 깎으면 안 되고 여러 가지 사정을 고려해서
확실한 근거를 가졌을 때 법원이 감액을 할 수 있다는 겁니다 근데 이제 이번 사건 같은 경우는 법원이 원심이 아마도 충분히 심리하지 않은 것 같아요 그러니까 이제 원심 판결문에는 위임의 경위, 업무 처리 경과 난이도, 투입한 노력의 정도, 피고가 얻게 되는 구체적 이익, 중개 보수 약정 당시의 법정 수수료 상한 요일 등을 고려할 때 약정 보수액이 부당하게 과다하다라고 판신을 했지만
그 각각에 대한 구체적인 근거가 없었던 걸로 보여집니다. 판단을 했다고 하는데 막상 뭘 어떻게 판단했는지가 판결문에 드러나지 않고 사건 기록에도 그런 점에 대해서 충분히 심리했다고 보여질 만한 내용이 없어서 대법원이 파기환송을 한 걸로 보여집니다.
구체적인 사실심리 없이 그냥 판단 기준을 나열하고 과다하다는 결론을 내려서 판결을 내린 거예요. 대법원 표현으로는 추상적인 사정들만은 들어 판단했다는 건데 이건 사실상 이유 없이 결론을 내렸다고 대법원이 본 거죠.
근데 솔직히 말씀드려가지고 많은 사건의 경우 판단 기준은 설치가 되어 있는데 왜 그렇게 판단했는지에 대한 근거까지 판결문에 기재되지 않은 경우가 상당히 많아요.
그냥 이제 이쪽 얘기 저쪽 얘기 듣고 판사님이 심증이 서가지고 한쪽에 유리한 판단을 내리시는데 내가 이제 이러이러한 거를 속으로 판단을 했다라고 판결문에 기재는 되지만 구체적으로 왜 그렇게 판단을 했는지 이유에 대해서 설치되지 않은 경우가 많아요.
제가 했던 수많은 사건들의 경우에 그렇습니다.
그러니까 이제 어떠한 것을 계약의 중요 부분이라고 생각을 해서 계약을 체결했는데 그 부분에 대해서 이행이 되지 않아 계약을 해지하려고 하는 경우 이게 계약에 있어서 중요 부분인지 아닌지 다투잖아요 근데 판사님이 내가 봤을 땐 이게 계약의 중요 부분이다 혹은 아니다 라고 했을 때 왜 그게 중요 부분인지 아닌지에 대해서
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Chapter 4: What recent Supreme Court ruling impacts brokerage agreements?
오늘도 끝까지 들어주셔서 감사합니다. 다음 에피소드에서는 더 흥미롭고 유익하고 현실적인 그런 법률 이야기로 찾아뵙도록 하겠습니다.
이상 대한변협 등록 가사법 형사법 전문 변호사 지세훈 변호사였습니다.
감사합니다.