지세훈 변호사

처음에 본인이 그 조건에 대해서 인지하고 얼마의 금액을 지급하기로 약속을 했으면 그건 그대로 지켜야 된다라는 말씀을 제가 반복적으로 드리고 있어요.

나중에 괜히 잘 몰라서 그랬네, 어쨌네 이런 주장은 거의 통하지 않는다라는 말씀을 드리는데.

이게 이제 소액인 경우는 여지 없어요 예를 들어서 내가 한 100만원 주기로 약정을 했는데 막상 주려고 하니까 좀 억울합니다 이제 50만원만 주겠다라고 버틸 수 있느냐라고 하면 그거는 좀 어려울 거예요 뭐 저쪽이 진짜 대놓고 사기를 치거나 속이지 않는 이상은 사정이 좀 중간에 달라졌다는 이유만으로는 100만원 주기로 약속해놓고 50만원만 주는 건 좀 어려울 겁니다 물론 이건 있죠 50만원 받은 사람이 나머지 50만원 더 받기 위해서 소송까지 할 거냐

아 그거는 이제 따져봐야 될 문제인데 50만원 더 받기 위해서 혹은 50만원 덜 받은 게 너무 억울해서 소송을 제기한다면 나머지 50만원을 지급하라는 판결이 내려질 가능성이 제 생각에는 뭐 90% 이상 정말 특별한 사정이 없는 이상은

이라고 생각을 합니다 아마도 오늘 제가 소개해드린 이 판례 같은 경우는 금액이 좀 컸겠죠 그러니까 이제 이렇게 대법원까지 상고를 하고 대법원에서도 이렇게 자세히 살펴보고 이렇게 됐을 거라고 생각합니다 자 다시 사건으로 돌아와서 여기까지 들으셨으면 한 가지 의문을 가지실 수 있어요 아니 당사자가 이렇게 약정한 걸 법원이 마음대로 변경을 할 수 있느냐

이제 이게 오늘 판결의 핵심 쟁점입니다 자 이제 본격적인 법리 이야기를 한번 해볼게요 우리 민법의 기본 원칙 중 하나는 바로 계약 자유의 원칙입니다 쉽게 말해서 다 큰 성인 둘이 서로 합의해서 계약을 맺었으면 그 내용은 원칙적으로 존중되어야 된다는 거예요 국가가 됐건 법원이 됐건 함부로 그 내용에 개입을 하면 안 된다는 거죠 내가 뭔가를 맡기면서 이거 잘 해주면 내가 1억 줄게요 라고 약정을 했으면 그 조건이 충족됐다면 1억을 줘야 하는 게 원칙이라는 겁니다

근데 이제 현실에서는 어떤 계약이 겉으로는 쌍방합의처럼 보여도 실질적으로 한쪽에 지나치게 불리하거나 과도한 경우가 있어요 이런 경우를 완전히 무시하면 오히려 불공정한 결과가 발생할 수 있어요 그래서 법은 예외적으로 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙을 근거로 약정금액을 제한하는 것을 허용하고 있습니다 불가능한 것은 아니죠 하지만 인정받기가 정말 정말 정말 어렵고 이번 사건 같은 경우는 극히 예외적인 것이라서 제가 이렇게 소개를 드리고 있는 겁니다

대법원은 이미 오래전부터 이와 관련해서 여러 판결이 내려왔어요 부동산 중개업자와 중개의뢰인 사이에 보수 약정이 있으면 원칙적으로 그 전액을 청구할 수 있다고 판시를 내린 적도 있죠 다만 예외적으로 약정 보수액이 부당하게 과다해서 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반한다고 볼 만한 특별한 사정이 있을 때는 적당하다고 인정되는 범위 내의 보수액만 청구할 수 있다고 정리를 하고 있어요 여기서 중요한 포인트가 있습니다

이 특별한 사정이 있어야 된다는 거예요 근데 이 특별한 사정이라는 것은 다른 사람의 사건에서는 참 인정이 쉽게 되는 것처럼 보이지만 내 사건에 있어서는 그 특별한 사정을 인정받기가 상당히 어렵습니다 판결문 내용을 본인이 읽고 싶은 대로 읽으시고 아 나에게는 이 특별한 사정이 있으니까 가능하겠지 이렇게 생각하셔서는 안 돼요 특별한 사정이 기본적으로는 없다고 생각을 하셔야 됩니다 보수적으로 접근을 해야 돼요 본인이 생각하는 그 특별한 사정이 진짜 특별한 사정인지는

한번 상담을 받아보실 필요가 있습니다 다 된다 된다 하는 사람한테서도 얘기를 한번 들어보시고 저같이 기본적으로 다 안 된다 안 된다는 사람한테도 상담을 한번 받아보시고 그러고 나서 한번 결정하시는 게 좋다고 생각을 해요

자 이제 부동산 거래를 하는 경우 과연 특별한 사정은 언제 인정될까요?

뭘 살펴봐야 될까요?

자 판결문에서 제시하는 기준들을 좀 살펴보면 먼저 위임의 경위입니다 어떤 이유로 어떤 상황에서 이 중개 계약이 체결됐는지 그리고 중개 업무 처리의 경과와 난이도입니다 일반적인 그냥 아파트 거래였는지 그리고 이제 아파트 거래 같은 경우도 정말 중개사분이 계약서만 작성을 해준 건지 아니면 매물을 진짜 여러 개 골라놓고

하나하나 설명을 해준 건지 뭐 이런 거에 따라 달라질 수 있습니다 투입한 노력의 정도도 당연히 고려가 될 거고 이 중계를 통해서 의뢰인이 얻는 이익도 고려 대상이 될 겁니다 그리고 중계보수 약정 당시의 법정 수수료 상한 요일도 고려 대상이 되겠죠

이 상한 요율을 넘어서는 계약을 하는 경우는 그 넘어서는 부분에 대해서는 거의 높은 확률로 무효라고 인정받을 가능성이 높고 그 상한 요율 내라고 한다면 그거는 이제 다툼의 여지가 있을 겁니다.

하지만 이 상한 요율을 넘어서는 계약을 한 경우에 이거를 이제 컨설팅 비용이라든지 이런 걸로 우회하는 계약을 체결한 경우에

실제 제대로 된 컨설팅이 없었다고 한다면 그리고 그 컨설팅이 있었다는 것을 입증할 자료가 없다고 한다면 법정 수수료 상한 요일을 넘어서는 부분은 무효로 인정받을 가능성이 높습니다.

그래서 이런 경우는 계약을 체결하신 다음에 충분히 중개업사랑 얘기해 볼 실익이 있어요.

미리 돈을 줬다고 해도 나중에 돌려받는 청구를 어느 정도 해볼 수 있고 이제 중개업자들도 판례나 이런 거를 다 서로 공유를 하기 때문에 어떻게든 뭔가를 만들어 놓으려고 하죠.

그래서 이제 이 상한 요일을 넘어서는 계약을 체결했다고 해서 무조건 무효라고 단정하기는 어렵지만 그래도 이거는 좀 소송을 제기해 볼 법하다라고 제가 말씀을 드립니다.